Anmerkung der UL-Redaktion: Diese spezielle zweiteilige, digital ausgerichtete Reihe über die Umstellung von Büro- auf Biowissenschaften erscheint am Montag, 15. Mai, und Montag, 22. Mai.
Aufgrund einer ausgeprägten Flucht in die Qualität und einer insgesamt sinkenden Nachfrage nach Büroflächen werden ältere Büroimmobilien zunehmend in andere Nutzungen umgewandelt. Laut Jessica Morin, Leiterin der Büroforschung bei CBRE Americas, wird von den 125 Büroumbauprojekten, die derzeit laufen, die Hälfte für den Einsatz in den Biowissenschaften adaptiert.
Der im Vergleich zu anderen Produkttypen hohe Anteil an Büroumbauten in Biowissenschaften ist verständlich, wenn man die Überschneidung dieser beiden Nutzungen bedenkt, meint Devin Bertsch, Projektleiter bei Project Management Advisors mit Sitz in San Francisco. Bertsch, der sich auf die Entwicklung und das Baumanagement im Bereich Biowissenschaften spezialisiert hat, weist darauf hin, dass die zur Labornutzung umgenutzte Grundfläche in der Regel 50 Prozent oder weniger des Projekts ausmacht, Umwandlungen jedoch zu Mieten führen, die mit denen neuer, von Grund auf neu errichteter Biowissenschaftsprojekte vergleichbar sind.
Im ersten Quartal 2021 gab es einen Höhepunkt bei den Life-Science-Umstellungsprojekten, die 41,5 Prozent der hergestellten Laborprodukte ausmachten, sagt Taylor Stucky, Associate Research Director für Life Sciences bei CBRE. Weitere 31 Prozent der im vierten Quartal 2022 ausgelieferten Life-Science-Fläche waren ebenfalls Umbauten.
Dieses zweistöckige Bürogebäude befindet sich in der Via Merida 120 und wurde 1998 erbaut. Es erstreckt sich über eine Fläche von 6,7 Acres (2,71 ha) und war früher die Unternehmenszentrale von Wellpoint Health Networks. Gray Matter, die Life-Science-Initiative von Graymark Capital, hat den Architekten BAM Creative mit der Entwicklung eines stufenweisen Umstellungsplans beauftragt. Nach der Fertigstellung wird das Anwesen zu 60 Prozent über laborfertige Flächen mit verbesserter Mechanik, Elektrik und Sanitäranlagen sowie zu 40 Prozent über neu errichtete kreative Büroflächen zur Unterstützung des Labors verfügen. (CBRE)
„Wo derzeit Umbauten stattfinden, scheint stark von der Dichte der U-Bahn abzuhängen“, sagt Stucky. New York City weist mit 77 Prozent der in der Pipeline befindlichen Produkte, die auf Konvertierungen zurückzuführen sind, den höchsten Anteil dieser Projekte auf, gefolgt von Washington, DC/Baltimore, Denver-Boulder und Boston-Cambridge.
Jason Utah, leitender Projektmanager beim in Chicago ansässigen Gewerbebauunternehmen Skender, stimmt dem zu und weist darauf hin, dass die Kostenvorteile bei der Umwandlung von Bürogebäuden in Biowissenschaftsflächen mindestens 50 Prozent der Kosten für neue Entwicklungen einsparen. Die meisten Bürogebäude verfügen bereits über hohe Deckenhöhen und eine bestehende Gebäudehülle. Und während elektrische und andere Versorgungseinrichtungen in der Regel auf robustere Systeme aufgerüstet werden müssen, bietet die Tatsache, dass sie bereits im Gebäude vorhanden sind, einen großen Zeit- und Kostenvorteil.
Laut Matt Gardner, Leiter Life Sciences Advisory bei CBRE Americas, ist der Anstieg der Umwandlungsaktivität auf historisch hohe Laborleerstandsquoten zurückzuführen, da auf dem Höhepunkt des aktuellen Immobilienzyklus in den Jahren 2021 und 2022 der Leerstand gegen Null ging. „Der Druck, leerstehende Bürogebäude umzuwandeln, stieg mit der zunehmenden Zeitspanne bis zur Fertigstellung von Neubauten“, sagt er. Dieser Druck hat jedoch im Jahr 2023 angesichts des sich verlangsamenden Labormarkts und der Lage der Gesamtwirtschaft nachgelassen.
Dennoch haben die medizinischen Durchbrüche des letzten Jahrzehnts sowie die durch die Pandemie ausgelöste Beschleunigung der pharmazeutischen Entwicklung eine Ära beispiellosen Wachstums sowohl der öffentlichen als auch der privaten Finanzierung der biowissenschaftlichen Forschung und damit der Nachfrage nach Laborflächen eingeläutet. Tatsächlich prognostiziert ein aktuelles Whitepaper von Forschern des in Houston ansässigen Unternehmens Hines einen Anstieg der Nachfrage nach Life-Science-Immobilien um 33 bis 50 Prozent im nächsten Jahrzehnt. Dies würde einer neuen Nachfrage von insgesamt 45 bis 65 Millionen Quadratfuß gegenüber dem aktuellen Life-Science-Bestand von 131 Millionen Quadratfuß entsprechen.
Hazel Technologies hat die 13. Etage eines Bürogebäudes mit mehreren Mietern im Chicagoer Fulton Market in Laborräume für Lebensmitteltests umgewandelt.
Konvertierungstreiber
Zwei Hauptgründe für die Umstellung bestehender Gebäude auf neue Nutzungen sind Bedenken hinsichtlich ESG und der Zeit bis zur Fertigstellung, meint der Architekt Tim Mustard, Direktor und Direktor für Geschäftsentwicklung beim Architekturbüro TCA Architects mit Sitz in Orange County, Kalifornien, das sich auf die Neugestaltung verschiedener Gebäudetypen spezialisiert hat von Immobilienvermögen zur Wohnnutzung.
„Umbauten fördern die Nachhaltigkeit, weil wir vorhandene Baumaterialien verwenden und Abfall und Kohlenstoff reduzieren, indem wir verhindern, dass Baumaterialien auf Mülldeponien landen“, sagt er. „Außerdem lassen sie sich viel schneller auf den Markt bringen, insbesondere in Märkten mit hohen Barrieren wie Südkalifornien und der San Francisco-Bay Area. Bei bestehenden Strukturen gibt es so viele rezeptfreie Genehmigungen nach eigenem Ermessen, dass sich die Zeit bis zur Erlangung von Genehmigungen von zwei bis drei Jahren auf einige Monate und die Lieferzeit von fünf bis sieben Jahren auf zwei bis drei Jahre verkürzt“, fügt Mustard hinzu.
Gebäudeeigentümer und -entwickler nutzen ganze Bürogebäude um und schaffen vorgefertigte Laborflächen in vertikalen Bürogebäuden mit mehreren Mietern, normalerweise auf einer oder zwei Etagen. Der Architekt Brooks Slocum, Direktor des Full-Service-Design- und Bauunternehmens SGA, der alle Projekte im New Yorker Büro des Unternehmens überwacht, weist darauf hin, dass die Menge an Life-Science-Raum in vertikalen Gebäuden durch die Belüftungskapazität begrenzt ist, die manchmal durch leerstehende Gebäude erreicht wird B. in Schächten oder nach Standorten, an denen vertikale Bereiche mit der geringsten Beeinträchtigung des Gebäudes geschaffen werden können.
Budd Bioworks ist ein Life-Science-Campus für die Produktion in Philadelphia mit Laborflächen für mehrere Phasen des Ökosystems der Arzneimittelentwicklung.
Kosten und Mieten
Laut einem CBRE-Bericht aus dem Jahr 2022 liegen die Kosten für den Bau von Grund auf in den drei größten Life-Science-Märkten – San Diego, San Francisco und Boston-Cambridge – zwischen 675 US-Dollar pro Quadratfuß und 1.200 US-Dollar pro Quadratfuß, hinzu kommen noch 300 US-Dollar 650 US-Dollar pro Quadratfuß für die Ausstattung von Mieterlabors.
Laut dem in Boston ansässigen Robert Richards, der das Cambridge/Urban-Team des Immobiliendienstleistungsunternehmens Cushman & Wakefield leitet, kostet der Umbau eines Büros in ein Labor hingegen durchschnittlich etwa 300 US-Dollar pro Quadratfuß für Umbau und Mieterausbau.
Jon Wright, JLL-Vizepräsident und Biowissenschaften sowie Leiter für Projekt- und Entwicklungsdienstleistungen, sagt, dass die Kosten je nach den vorhandenen Merkmalen des umzunutzenden Gebäudes und der Art des Labors, das der Eigentümer bauen möchte, variieren. Beispielsweise steigen die Kosten, wenn der Bau eines Speziallabors oder Vivariums geplant ist, eines geschlossenen Bereichs, in dem Tiere oder Pflanzen zu Beobachtungs- oder Forschungszwecken gehalten werden.
Laut Slocum von SGA variieren die Kosten auch je nach Büro-zu-Labor-Verhältnis. Einige Life-Science-Umbauten erfolgen im Verhältnis 40/60 vom Büro zum Labor, andere wiederum im Verhältnis 60/40 vom Büro zum Labor. Bei der Berechnung der Kosten ist es jedoch üblich, Annahmen zu treffen, die auf einer 50/50-Büro-Labor-Konfiguration basieren, doch in den letzten Jahren ist bei der Größe des Laborraums ein leicht steigender Trend zu verzeichnen, bemerkt Morin von CBRE.
Bertsch von Project Management Advisors sagt, dass ein schlechter Zustand des Gebäudes, einschließlich Wartung, Nichteinhaltung von Vorschriften und andere unvorhergesehene physische Probleme, die Kosten ebenfalls erheblich erhöhen können.
Thor Equities hat 95 Greene neu positioniert, ein dramatisches Neupositionierungsprojekt zur Schaffung der ersten laborfertigen Life-Science-Immobilie in Jersey City.
Ein Mietaufschlag und längere Mietverträge im Zusammenhang mit Forschungs- und Entwicklungstransaktionen sowie eine stetige Nachfrage sind weitere Anreize für die Umstellung von Büroimmobilien auf Laborflächen. Joseph Fetterman, Executive Vice President und Mitglied des nationalen Lenkungsausschusses für Gesundheitswesen und Biowissenschaften der Life-Sciences-Praxisgruppe von Colliers, stellt fest, dass Laborflächen je nach Standort anderthalb- bis zweieinhalbmal höhere Mieten als Büroflächen bieten.
Richtiger Standort, richtiges Gebäude
Jon Wright, Vizepräsident und Life-Science-Leiter für Projekt- und Entwicklungsdienstleistungen bei JLL, sagt, dass die Mietprämien in Märkten mit einer Konzentration von Life-Science-Unternehmen und geringen Lagerbeständen am höchsten sind, wie zum Beispiel der Bay Area in Kalifornien und Denver/Boulder. Aber auch in diesen Märkten ist der Standort von entscheidender Bedeutung, da die Immobilie in der Nähe wünschenswerter Annehmlichkeiten und Universitäten liegen muss, an denen das Talent lebt.
Der Standort innerhalb oder in der Nähe bestehender Life-Science-Cluster ist sowohl für Life-Science-Unternehmen als auch für Wissenschaftler wichtig, da er den Unternehmen Zugang zu Talenten verschafft und Forschern die Möglichkeit gibt, mit gleichgesinnten Fachleuten zusammenzuarbeiten, so der in San Diego ansässige Architekt Darrel Fullbright, LEED Green Associate und globaler Praxisleiter für Entwicklerpraxisgebäude beim globalen Architekturbüro Gensler.
Abgesehen vom Standort ist die Auswahl des richtigen Gebäudes entscheidend für den Erfolg eines Umbaus, sagt Timothy Martin, Geschäftsführer und nationaler Leiter für Life-Science-Property-Management bei JLL, der betont, dass die physischen Eigenschaften eines Gebäudes für die Mieter angemessen sein müssen Wer wird es letztendlich besetzen? „Wir haben erfolgreiche Umbauten in einer Vielzahl von Größen, Standorten und dem ursprünglichen Zweck der Gebäude gesehen“, sagt er. „Letztendlich sind Konvertierungen erfolgreich, weil sie von erfahrenen Teams entworfen, erstellt und durchgeführt werden, die die Bedürfnisse ihrer Endbenutzer verstehen.“
Laut Richards von Cushman & Wakefield beträgt die Miete für Laborflächen in der Gegend von Boston beispielsweise 100 US-Dollar pro Quadratfuß, und umgebaute Gebäude kosten 1.700 bis 1.800 US-Dollar pro Quadratfuß. Aufgrund der hohen Kosten für Laborausbauten haben Life-Science-Mietverträge in der Regel eine Laufzeit von sieben bis 15 Jahren. Eine weitere positive Dynamik für diesen Sektor besteht darin, dass Life-Science-Unternehmen schnell wachsen, sich in der Regel innerhalb von 24 bis 36 Monaten verdoppeln oder verdreifachen und daher letztendlich mehr Platz benötigen.
Fullbright von Gensler weist außerdem darauf hin, dass die meisten Büroarbeitgeber zwar eine hybride Arbeitsumgebung bevorzugen, in der die Mitarbeiter nur drei Tage pro Woche im Büro sind, bei Life-Science-Unternehmen jedoch mehr Gewissheit hinsichtlich der Auslastung besteht. „Wir denken hier, dass man in einem Labor nicht aus der Ferne arbeiten kann.“
Fetterman von Colliers erklärt, dass Investoren in Umbauten in zwei Kategorien fallen: (1) Entwickler/Investoren mit Erfahrung in der Entwicklung von Life-Science-Projekten, die in die Top-Life-Science-Cluster einsteigen oder expandieren möchten, und (2) Eigentümer/Investoren mit Bürogebäuden, die dadurch negativ beeinflusst werden Veränderungen auf dem Büromarkt auf der Suche nach einer Möglichkeit, die Auslastung zu verbessern.
Projekte einer erfahrenen Gruppe weisen in der Regel ein geringes Risiko auf, da diese Entwickler in der Regel über eine gute Kapitalausstattung verfügen und Vermögenswerte zu fairen Preisen mit den richtigen strukturellen Merkmalen für die Umwandlung suchen, schlägt Fetterman vor.
Laut einem Gensler-Bericht gehören zu den wünschenswertesten Strukturmerkmalen:
- Säulenabstand, idealerweise 11 Fuß voneinander entfernt
- Tragfähigkeit vom Boden bis zum Dach zur Unterstützung von 125 bis 150 Pfund pro Quadratfuß
- Bodenvibrationsstabilität für den Einsatz empfindlicher Mikroskopiegeräte
- Große Bodendurchdringungen, die eine leistungsstarke HVAC-Infrastruktur unterbringen können, um den Abluft- und Frischluftlüftungsanforderungen von Forschungs- und Entwicklungslabors gerecht zu werden
- Raumhöhe vom Boden bis zur Decke von 14 bis 16 Fuß zur Unterbringung spezieller Forschungsgeräte
Bertsch von Project Management Advisors behauptet, dass Bürovermieter ihre Gebäude auf Life-Science-Nutzung umstellen wollen, weil diese resistent gegen zukünftige Epidemien oder Pandemien sei. Leider sind sich Vermieter oft nicht darüber im Klaren, wie hoch die Kosten für die Modernisierung der Gebäudetechnik, der Elektro- und Sanitärinfrastruktur sind, um den Code- und Funktionalitätsanforderungen gerecht zu werden.
- Zu den Modernisierungen der Infrastruktur von Bürogebäuden gehören: Hocheffiziente HVAC- und Lüftungs- und Abgassysteme zur Gewährleistung der Umweltsicherheit; Sauberkeit und 100 Prozent frische Luft
- Elektrischer Service, der die doppelte Leistung eines typischen Bürogebäudes liefert, 4.000 Watt gegenüber 2.000 Watt in Bürogebäuden
- Ein Standby-Stromgenerator und alternatives Energiespeichersystem, das rund um die Uhr unterbrechungsfreien Strom liefern kann, um kritische Infrastruktursysteme, Forschung und temperaturempfindliche Produkte zu schützen
