The last word information to monitoring San Francisco Bay Space housing costs
Es scheint, dass die Wohngeschichte der Bay Area der einzige zusammenhängende Faden ist, dass es sehr teuer ist, hier zu leben. Ansonsten kann sich das Studieren von Berichten über den regionalen Wohnungsmarkt wie ein Riesenradfahren anfühlen. Eine Tagesmiete ist in San Francisco günstiger als in New York City und am nächsten viel teurer. In einem Monat steigen die Eigenheimpreise in die Höhe, im nächsten sinken sie.
Viele verschiedene Organisationen veröffentlichen Berichte über Wohnungstrends in der Bay Area. Um den Lärm zu vermeiden, hat das Chronicle-Datenteam einen Leitfaden mit den verfügbaren Wohnungsdaten aus einigen der bekanntesten Quellen zusammengestellt, einschließlich derer, die wir für die zuverlässigsten hielten und die wir normalerweise mit Vorsicht zu genießen versuchen.
Wir konzentrierten uns auf Immobilienberichte, die versuchen, den aktuellen Wert und die jüngsten Wertänderungen von Häusern auf den Miet- und Immobilienmärkten der Bay Area zu erfassen. Diese Bewertung war ursprünglich für interne Zwecke gedacht, aber wir dachten, dass es sich lohnt, sie weiterzugeben.
Die bevorzugten Datenressourcen des Chronicle-Datenteams zum Verständnis von Veränderungen der Wohnwerte sind CoreLogic, Zillow und der US Census American Community Survey (ACS). Für Veränderungen auf dem Mietmarkt empfehlen wir Apartment List, Zillow und das ACS. Wir erkennen jedoch auch an, dass andere Datenquellen geeignet sein können, je nachdem, was eine Person genau zu erfahren hofft.
Zillow
Vermietung: Ja
Verkauf: Ja
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/2jbrfabj
Ihr Ziel: Zillow bietet monatlich detaillierte Daten zur Entwicklung von Wohnungswerten und Mieten, von bundesweiten Trends bis hin zu Verschiebungen auf Quartiersebene.
Anstatt sich nur Immobilien anzusehen, die in einem bestimmten Monat verkauft wurden, berechnet Zillow monatliche Änderungen seiner „Zestimates“ – geschätzte Werte für fast jedes Haus in den USA Beispiel), Standort und Verkauf von Häusern in der Nähe, unter anderem.
Um Mietänderungen zu untersuchen, verwendet Zillow die sogenannte „Repeated Transaction“-Methodik, bei der nur Objekte betrachtet werden, die mehr als einmal gelistet sind. Dies ermöglicht es, Mietänderungen für dieselben Einheiten im Zeitverlauf zu analysieren.
Stärken: Zillow gilt im Allgemeinen als eine der besten Quellen des Landes für Immobilienwertdaten aufgrund des Zestimate, der es ermöglicht, Wertänderungen aller Häuser zu verfolgen, nicht nur Immobilien, die kürzlich auf dem Markt waren. Da sich der Zestimate nicht nur auf aktuelle Verkaufsdaten verlässt, können seine Berichte auch schneller als andere erstellt werden und Veränderungen bis auf Nachbarschaftsebene zuverlässig erfassen.
Schwächen: Der Index von Zillow ist bei der Schätzung des Durchschnittswerts denkmalgeschützter Häuser nicht ganz so genau wie beispielsweise Redfin, dessen Index sich mehr auf derzeit börsennotierte Immobilien konzentriert als auf jedes existierende Haus. Auch die Immobilien- und Mietzahlen von Zillow sagen nicht so viel über das Marktangebot aus, sondern geben ein Gefühl für das Gesamtpreisniveau.
US Census Bureau Amerikanische Community-Umfrage
Vermietung: Ja
Verkauf: Ja
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/y7835c5x
Ihr Ziel: Der American Community Survey (ACS) sammelt jährlich mehrere Datenpunkte zum Wohnungswesen in den USA, einschließlich des Anteils der Wohnungen, die von Mietern im Vergleich zu Hauseigentümern bewohnt werden, die selbst berichteten Werte dieser Wohnungen, und Durchschnittsmieten.
Stärken: Das ACS befragt über 3,5 Millionen US-Haushalte und gilt allgemein als eine der genauesten Datenquellen über die amerikanische Bevölkerung im Zeitverlauf. Ihre Daten können Veränderungen von Mieten und Wohnwerten bis auf Quartiersebene bewerten.
Schwächen: Die American Community Survey stützt sich auf selbst gemeldete Daten, und nicht jeder kann seine eigenen Hauswerte oder Mieten genau angeben. Die Umfrage wird auch nur einmal im Jahr veröffentlicht, sodass ihre Daten die monatlichen Schwankungen auf dem Wohnungsmarkt nicht widerspiegeln.
CoreLogic
Vermietungen: Nicht für die Bay Area
Verkauf: Ja
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/yuj55h3x
Ihr Ziel: Das Hauptprodukt von CoreLogic ist der Case-Shiller Home Price Index, der die durchschnittliche Veränderung der Immobilienwerte in 20 verschiedenen Metropolregionen widerspiegelt und monatlich berechnet wird.
Stärken: Der Index gilt als Goldstandard für Immobilienwertdaten für Personen, die die Veränderungen des US-Immobilienmarktes im Laufe der Zeit verstehen möchten; die Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung nutzt sie ebenso wie viele der unten aufgeführten Immobilien-Websites. Es verwendet nur Daten von Häusern, die mindestens zweimal verkauft wurden, um zu erfassen, wie sich jede Einheit im Laufe der Zeit im Wert verändert hat.
Schwächen: Der Case-Shiller-Preisindex aktualisiert sich nicht so schnell oder häufig wie einige der folgenden Immobiliendatenberichte. Der Index enthält auch keine detaillierteren Daten als Ballungsräume und indiziert nur eine ausgewählte Anzahl von Ballungsräumen (obwohl San Francisco enthalten ist). Schließlich listet sein Index keinen Dollarwert für ein typisches Haus in einer bestimmten Region auf.
Rotfin
Vermietung: Ja
Verkauf: Ja
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/7ufp8e2w
Ihr Ziel: Redfin veröffentlicht unter anderem Daten zu den monatlichen Verkaufspreisen von Eigenheimen. Es basiert auf Verkäufen, die an Bezirksregierungen und mehrere Listing-Dienste gemeldet wurden, Organisationen, die Daten zu Hausverkäufen von vielen Maklern sammeln. Seit kurzem veröffentlicht sie auch Daten zu den durchschnittlichen Monatsmieten.
Stärken: Redfin veröffentlicht Daten schneller als viele andere Plattformen und liefert sowohl durchschnittliche Verkaufspreisdaten als auch eine Redfin-Schätzung, die Zillows Zestimate insofern ähnelt, als sie mehrere Aspekte eines Hauses berücksichtigt, einschließlich seines Standorts und anderer Attribute. Im Gegensatz zu Zillow konzentriert sich Redfin jedoch auf Häuser, die derzeit auf dem Markt sind – obwohl es Schätzungen für nicht auf dem Markt befindliche Häuser berechnet.
Schwächen: Redfins Daten sind nicht so genau wie die von Zillow, wenn es um nicht gelistete Häuser geht. Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie die Website verwenden, um den Wert Ihres eigenen Hauses vor dem Verkauf zu ermitteln, nach ähnlichen Häusern in Ihrer Nähe suchen sollten, die kürzlich verkauft wurden – nicht nach Ihrer eigenen Immobilie. Redfin deckt auch Gebiete außerhalb der großen U-Bahnen weniger gründlich ab, obwohl die Bay Area-Daten des Unternehmens zu den zuverlässigsten und vollständigsten gehören.
California Association of Realtors
Vermietungen: Nein
Verkauf: Ja
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/tj252dhh
Ihr Ziel: Die California Association of Realtors (CAR) veröffentlicht monatliche Daten zu Immobilientrends in Kalifornien, einschließlich der Anzahl der Hausverkäufe, des durchschnittlichen Verkaufspreises, der Anzahl der aktiven Inserate und mehr.
Die Organisation berechnet auch vierteljährlich einen Wohnungserschwinglichkeitsindex; Dieser Index untersucht den Prozentsatz der Haushalte in einer bestimmten Region, die sich ein Einfamilienhaus zu einem mittleren Preis leisten könnten.
Stärken: CAR konzentriert sich ausschließlich auf Kalifornien, was für Menschen nützlich sein kann, die Trends im gesamten Bundesstaat und in seinen Regionen betrachten. Die Berichte analysieren auch Änderungen des Inventars und der aktiven Angebote und bieten einen Überblick über die Marktnachfrage.
Schwächen: CAR analysiert in erster Linie Medianpreise und berücksichtigt keine Veränderungen des verfügbaren Wohnungsbestands, ist also für die Bewertung von Trends nicht so nützlich. Mit anderen Worten, während diese Daten zeigen können, ob die durchschnittlichen Kosten eines Hauses auf einem Markt gestiegen sind, sagen sie nicht viel darüber aus, ob der Preis eines ähnlichen 3-Zimmer-Hauses auf dem Markt steigt oder nicht.
Kompass
Vermietungen: Nein
Verkauf: Ja
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/uaz3n7d8
Ihr Ziel: Compass veröffentlicht monatliche Berichte über Immobilienpreise und Immobilientrends in den wichtigsten Märkten der Bay Area, darunter San Francisco, Marin und Oakland-Berkeley.
Stärken: Compass ist für die schiere Menge an Berichten unschlagbar. Und die Berichte decken viele Bereiche ab und zitieren alles von monatlichen Neuangeboten und durchschnittlichen Tagen auf dem Markt bis hin zu einem „unverkauften Inventarindex“, der berechnet, wie lange es dauern würde, bis alle Häuser in einem bestimmten Markt zum aktuellen Zeitpunkt ausverkauft sind Verkaufsrate. Compass bildet den Durchschnitt seiner Verkaufsdaten über drei Monate, um Ausreißer zu kontrollieren.
Schwächen: Compass fehlt ein eigener hochentwickelter Index wie der Zestimate oder der Redfin Estimate, und die Bay Area-Berichte des Unternehmens enthalten im Allgemeinen keine Volkszählungsdaten, die eine breitere Palette von Wohnungstypen wie öffentlichen Wohnungsbau umfassen. Daher könnten seine Berichte eine höhere Fehlerquote aufweisen als Redfin und Zillow.
Wohnungsliste
Vermietung: Ja
Verkauf: Nein
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/88d25zaz
Ihr Ziel: Apartment List veröffentlicht einen monatlichen Bericht, der die mittlere Miete für Studio-Apartments und Apartments mit 1, 2, 3 und 4+ Schlafzimmern schätzt.
Das Unternehmen wertet Daten des Census Bureau aus, um Mietstatistiken für kürzlich umgezogene Umzugsunternehmen zu analysieren. Die Analysten schätzen dann, wie sich die Mieten in letzter Zeit verändert haben, indem sie eine Wachstumsrate verwenden, die aus den Listungsdaten auf ihrer Plattform berechnet wird.
Stärken: Da Apartment List Volkszählungsdaten und nicht nur seine eigenen Einträge verwendet, spiegeln die Mietdurchschnitte mehr Arten von Immobilien wider, einschließlich Sozialwohnungen und Einfamilienhäusern. Andere Websites neigen dazu, teurere Mieteinheiten zu überrepräsentieren, so der Forscher von Apartment List, Rob Warnock.
Wohnungsliste schätzt auch Änderungen der tatsächlichen Mieten, die von Mietern gezahlt werden, nicht Listenpreise, was hilfreich ist, da Vermieter die Listenpreise im Laufe der Zeit oft senken, da Wohnungen leer bleiben. Auch Apartment List verwendet ein ähnliches Modell der „Wiederholungstransaktion“ wie Case-Shiller und Zillow, bei dem die Veränderungen der Mieten derselben Wohnungen im Laufe der Zeit betrachtet werden, anstatt nur zu betrachten, wie sich die mittleren Mieten insgesamt verändert haben.
Schwächen: Während es Zensusdaten verwendet, um die mittleren Mieten in verschiedenen Monaten zu untersuchen, verwendet Apartment List nur Angebote auf seiner eigenen Plattform, um Veränderungen im Laufe der Zeit zu untersuchen. Wenn sich also die Mieten in einem Marktsegment ändern, das keine starke Präsenz auf der Wohnungsliste hat, spiegelt die Plattform möglicherweise die Änderungen an diesem Markt innerhalb eines bestimmten Monats nicht genau wider.
Zumper
Vermietung: Ja
Verkauf: Nein
Wo finde ich die Daten: https://tinyurl.com/7cpxvejj
Ihr Ziel: Zumper erstellt monatliche Berichte über die Veränderungen der Durchschnittsmieten für Ein- und Zweizimmerwohnungen für die 100 bevölkerungsreichsten Städte der USA sowie Hunderte anderer Städte in großen Ballungsräumen. Sein aktuellster Bericht für die SF Bay Area wurde am 26. August veröffentlicht. Es bezieht seine Mietdaten über seine eigene Website sowie mehrere Auflistungsdienste.
Die Methodik von Zumper schließt Inserate aus, die aktuell belegt oder nicht auf dem Markt sind. Crystal Chen, Sprecherin von Zumper, sagte, dies erlaube den Berichten der Website, “ein besseres Maß dafür zu sein, was ein Verbraucher zu einem bestimmten Zeitpunkt beim Kauf einer Wohnung erleben würde”. Chen merkte jedoch an, dass die Berichte der Site nicht alle neuen Angebote auf dem Markt erfassen.
Stärken: Laut Chen bezieht Zumper monatlich über eine Million aktive Inserate, mehr als viele andere Immobilien-Websites.
Schwächen: Wie Compass verwendet Zumper keinen Index, um Veränderungen im Zeitverlauf zu messen – er betrachtet Veränderungen der Medianmieten. Daher können die monatlichen Daten volatiler aussehen als der tatsächliche Markt und die Verbraucher möglicherweise in Bezug auf Veränderungen in einem bestimmten Markt im Laufe der Zeit irreführen.
Wenn beispielsweise in Oakland innerhalb von ein oder zwei Jahren eine Reihe neuer Luxuswohnungen gebaut wurden, könnte ein Bericht von Zumper zeigen, dass der Durchschnittspreis für eine Einzimmerwohnung in der Stadt in die Höhe schoss, obwohl in Wirklichkeit die meisten Ein-Zimmer-Wohnungen hätten sich um den gleichen monatlichen Mietpreis bewegen können.
Darüber hinaus stammen die Berichte von Zumper größtenteils aus Angeboten auf seiner eigenen Website, die laut dem Stadtökonom Joe Cortwright auf Immobilien mit höherem Einkommen ausgerichtet sind. Die mittleren Mieten und Immobilienpreise können in Zumper-Berichten also höher erscheinen, als sie in Wirklichkeit sind.
Susie Neilson ist eine Mitarbeiterin des San Francisco Chronicle. E-Mail: susie.neilson@sfchronicle.com Twitter: @susieneilson
