San Francisco’s level man for legalizing unlawful items accused of constructing unlawful unit

„Wir sehen jetzt Leute dort drinnen“, sagt Don House und betrachtet die ehemalige „Lager“-Einheit der Nachbarn auf der anderen Seite seines hinteren Zauns. „Wir konnten das unverwechselbare blaue Licht eines Fernsehers sehen. Zwei Fernseher! Ich glaube, sie haben zwei Fernseher drin!“

Aber das ist noch nicht alles: Letzte Woche konnte House nicht nur Leute reden und sich in dieser Hinterhofeinheit bewegen hören, sondern auch das Essen riechen, das sie zubereiteten.

Das Haus lebt tief im Outer Sunset, nur einen Sprung, einen Sprung und einen Sprung vom Ocean Beach entfernt. An den meisten Tagen ist es einfacher, eine zusätzliche Wohneinheit in dieser Nachbarschaft zu entdecken als die Farallones, und viele, wenn nicht die meisten dieser „ADUs“ sind ungerechtfertigt. Eine illegale ADU nebenan oder über dem Zaun zu entdecken, ist kein Trick; Es ist ein bisschen, als würde man ein Kaninchen aus einem Kaninchenstall ziehen.

Aber hier ist noch mehr. Vor acht Jahren verfügte die Planungskommission, dass aus dieser Einheit eine Küche entfernt werden muss und sie künftig keine „Kochgeräte“ wie einen Herd oder gar eine Kochplatte haben darf. Außerdem konnte es nur von der Familie bewohnt werden, die auf dem Gelände wohnte.

Ob diese Küche entfernt wurde, ist nicht bekannt. Es gibt keine vor Ort registrierten Installations- oder Elektrogenehmigungen, die man benötigen würde, um eine ordnungsgemäß zu entfernen. Wo wir gerade dabei sind, gibt es hier vor Ort keine Genehmigungen, um eine Küche in die betreffende Einheit zu integrieren. Aber House roch, was er roch.

In den letzten Jahren hat der Nachbar des Hauses eine separate Adresse für die Hinterhofeinheit erhalten. Und er hat auf dem Gelände bedeutende Bauarbeiten durchgeführt, die nicht so leicht mit den vorliegenden Genehmigungen übereinstimmen.

Im November 2019 wurde dem Grundstückseigentümer schließlich die Genehmigung erteilt, hier eine „neue Nebenwohnung“ zu errichten. Und das ist seltsam – im August 2019 beantragte er hier die Legalisierung einer bestehenden, „nicht genehmigten“ Wohneinheit.

Nun, das ist verwirrend: Die Genehmigung zum Hinzufügen einer neuen Wohnung wurde drei Monate nach dem Antrag des Eigentümers zur Legalisierung einer bestehenden „nicht genehmigten Wohnung“ erteilt.

Nun, das Department of Building Inspection von San Francisco ist in der Tat ein erstaunlicher Ort. Wie gehen Sie denn mit der „Legalisierung einer nicht genehmigten Wohnung“ vor, die Sie aufgrund einer gleichzeitigen Genehmigung noch nicht hinzugefügt haben? Umgekehrt, wie „fügt“ man eine bereits bestehende Wohneinheit hinzu?

Der beste Ansprechpartner wäre vielleicht Stephen Kwok, ein leitender Bauinspektor beim DBI, einer der Leiter der Abteilung in Bezug auf die Legalisierung von ADUs und eine anerkannte Autorität für die Vorschriften der Stadt.

Außerdem: Das ist seine ADU. Dies geschieht auf seinem Grundstück.

Diese Einheit ist in einem Antrag der Planungsabteilung aus dem Jahr 2019 als „ein Stockwerk über dem Keller vorhandenes und genehmigtes Gebäude“ aufgeführt. Foto von Don House

Kwok hat nicht mehrere Anrufe an seine privaten und geschäftlichen Leitungen zurückgeschickt, noch hat er Nachrichten sowohl an seine persönlichen als auch an seine geschäftlichen E-Mails zurückgesendet. Seine Kollegen in der Abteilung Plan Review sagten uns, dass er an den Tagen, an denen wir anriefen und E-Mails schrieben, im Büro war.

Das ist also schade. Aber Kwok sagte 2013 während einer Anhörung zur Ermessensprüfung der Planungskommission zu dieser Immobilie aus. Und der Mann auf dieser Videoaufnahme stimmt mit dem Mann überein, der 2018 in einer Veröffentlichung des Department of Building Inspection fotografiert wurde, in der Kwok als Mitarbeiter des Jahres bekannt gegeben wurde.

Zahlreiche Quellen – sowohl innerhalb als auch außerhalb des Department of Building Inspection – bestätigten, dass der Mann auf dem Video von 2013 der DBI-Mitarbeiter ist, mit dem sie seit Jahren eng zusammenarbeiten.

Das ist also eine ziemliche Zwangslage. Der Mann, der das Team des Department of Building Inspection leitet, das für die Verwaltung von ADUs geschaffen wurde, ist Gegenstand mehrerer Beschwerden, dass er auf seinem Grundstück eine illegale ADU gebaut hat. Tatsächlich gibt die 2019 von Kwok selbst eingereichte Genehmigung die Anwesenheit eines illegalen ADU vor Ort zu.

Es gibt viel Kompliziertes an dieser Situation, aber das ist es nicht: Wenn Sie die „Legalisierung“ einer ADU beantragen, bedeutet dies, dass Sie eine illegale ADU haben. Kwok lebt hier seit weit mehr als einem Jahrzehnt und diese ADU ist nicht vom Himmel gefallen.

Aus welchem ​​Grund auch immer, zwischen Mittwoch, als wir Kwok zum ersten Mal kontaktierten, und Sonntagabend ging die Liste der San Francisco Property Information Map (SFPIM) für seine Adresse von mehr als einem Dutzend Genehmigungen vor Ort auf Null. Nun, das ist beunruhigend.

Aber bei näherer Betrachtung stellt sich heraus, dass jede Adresse jetzt null Genehmigungen auf SFPIM auflistet – sie sind alle weg. Das kann noch störender sein.

Es gibt jedoch andere Möglichkeiten, die Genehmigungen für die Website zu verfolgen. Und Screenshots von allen machen.

Eine im Jahr 2016 als „Lager“ bezeichnete Einheit ist bis 2019 zu einer „nicht genehmigten Wohneinheit“ geworden, obwohl im Interregnum keine Genehmigungen für die Durchführung der erforderlichen Arbeiten erteilt wurden – und obwohl die Genehmigung zum „Hinzufügen“ einer Einheit vorliegt Monate, nachdem eine Genehmigung zur „Legalisierung“ einer bestehenden Einheit beantragt wurde.

Die seltsame und schreckliche Saga von Stephen Kwoks ADU begann vor ungefähr einem Jahrzehnt.

Die Stadt hat seitdem mehrere Verordnungen erlassen, die die Schaffung von ADUs rationalisieren und nicht autorisierte Einheiten legalisieren, und der Druck von Bürgermeister London Breed, das Tempo zu erhöhen, führte zur Schaffung der Task Force, die Kwok leitet. Grundstückseigentümer, die mit illegalen Einheiten erwischt wurden, hatten früher die Möglichkeit, sie abzuschaffen. Aber das ist nicht mehr der Fall: Jede Einheit, die legalisiert werden kann, muss legalisiert werden.

Auf landesweiter Ebene hat der kalifornische Gesetzgeber möglicherweise letzte Woche mit einem Gesetzentwurf, der die Schaffung mehrerer ADUs auf ehemals Einfamiliengrundstücken erlaubt, einen Coup de grâce für die Zonierung von Einfamilienhäusern geschaffen.

Wenn Kwok seinen Antrag für 2013 also heute stellen würde, würde er wahrscheinlich anders aufgenommen.

Und das ist nicht schlimm. Denn dies ist keine Geschichte, die das Hinzufügen mehrerer Einheiten zu einem Grundstück beklagt; Lasst uns alle glücklich eine Handvoll Erde auf das Grab der Einfamilienhaus-Zonierung werfen. Vielmehr handelt es sich um eine Geschichte über Regeln und Prozesse. Dies ist eine Geschichte über einen DBI-Insider, der anscheinend seine eigenen Regeln aufstellte und seinem eigenen Prozess folgte – und anscheinend von seiner Abteilung dabei unterstützt wurde.

Der in Ungnade gefallene ehemalige Bauinspektor Bernie Curran schrieb viele E-Mails und rief viele Nachbarn von Kwoks Grundstück wegen Bauarbeiten vor Ort an. Aber er hat sich nie die Mühe gemacht, Inspektionen vor Ort zu dokumentieren.

Ein wenig notwendige Vorgeschichte zur Anhörung zur „Discretionary Review“ 2013: Kwok, der seit langem mit seiner wachsenden Familie in der kleinen Einheit auf der Rückseite seines Grundstücks wohnte, schlug vor, ein großes dreistöckiges Gebäude auf der Vorderseite des Grundstücks zu errichten, während das Gerät im Heck halten. Seltsamerweise plante er jedoch, das neue, dreistöckige Gebäude ohne Küche zu bauen und zu bewohnen und die Küche im Hintergebäude zu belassen, das an das Grundstück des Hauses angrenzt. (Kwok sagte der Planungskommission, dass seine Eltern in der hinteren Einheit wohnen würden und die Familie dort kochen und essen würde).

Mehrere Nachbarn stellten diesen Vorschlag in Frage, der ihrer Meinung nach ein heimlicher Versuch war, eine zweite, illegale Einheit zu errichten. Dies führte zur „DR“-Anhörung vor der Planungskommission. Die Kommissare waren verwirrt von der Vorstellung, ein neues, dreistöckiges Haus ohne Küche zu bauen. Kwok durfte also weitermachen, aber er musste die Küche aus dem kleinen, hinteren Gebäude entfernen und in das neue, dreistöckige Gebäude einbauen.

Er durfte weder einen Herd noch eine Kochplatte in den hinteren Schrank einbauen, ihn vermieten oder anderweitig als „separate Wohneinheit“ nutzen.

Die Gesetze, auf die sich die Planungskommission bei der Urteilsbildung gestützt hat, haben sich inzwischen geändert. Aber Planungsquellen sagen, dass Sie die Ergebnisse einer diskretionären Überprüfung nicht einfach ignorieren können. Sollten künftige Arbeiten mit dem Urteil kollidieren, müssten die Diskrepanzen vielmehr auch im Falle einer Änderung lokaler und bundesstaatlicher Gesetze formell adressiert werden.

Wenn dies passiert ist, gibt es keine leicht zugängliche Aufzeichnung darüber.

Das Fazit der „DR“ 2013

Stattdessen wurde auf dem Gelände viel gebaut, zusammen mit mehreren Planungs- und DBI-Anträgen, um die Heckeinheit in eine ADU umzuwandeln – in direktem Widerspruch zu den Bedingungen der Ermessensprüfung.

Aber weißt du was? Vergessen Sie die Ermessensprüfung. DRs sind oft mühsam und hartnäckig – besonders wenn sich die zugrunde liegenden Gesetze geändert haben. Wichtiger ist hier, dass der Wortlaut in den von Kwok eingereichten Genehmigungsanträgen ein Mittel zur Schaffung eines illegalen ADU zu sein scheint – was eine unerlaubte Bebauung nach sich ziehen würde.

Im Jahr 2013 beantragte Kwok, die Heckeinheit in ein „Büro“ umzuwandeln. In einem Antrag aus dem Jahr 2016, es in eine ADU umzuwandeln, bezeichnete er es als „Speicher“. Diese Genehmigung wurde aus unbekannten Gründen erst im November 2019 erteilt – und Sie können erst dann vor Ort arbeiten oder Inspektionen planen, wenn eine Genehmigung erteilt wurde.

Und doch beantragte Kwok im August 2019 – wiederum bevor die vorherige Genehmigung zum Hinzufügen einer Wohneinheit erteilt wurde – die „Legalisierung einer nicht genehmigten Wohneinheit“. Dies bedeutet im Klartext, dass es 2019 kein „Büro“ oder „Lager“ gab, sondern eine „Wohneinheit“ vor Ort (Kwok zitierte sogar eine Stadtverordnung von 2014, die es ermöglichte, den bestehende Wohneinheiten.“).

Ohne Arbeit kommt man nicht vom „Büro“ zum „Lager“ zur „Wohnung“. Aber es gibt keine Genehmigung für solche Arbeiten. Und es gibt keine aufgezeichneten Inspektionen von Arbeiten für die Genehmigung zum Hinzufügen einer Einheit, die Kwok im Jahr 2019 erteilt wurde – sie hätte 2020 automatisch ablaufen sollen.

Dies ist auch keine Frage der reinen Semantik. Laut Bauordnung muss eine „Wohneinheit“ „Wohneinrichtungen einschließlich Vorkehrungen zum Schlafen, Essen, Kochen und sanitären Einrichtungen gemäß den Vorschriften …“ enthalten.

Irgendwie mussten die Vorräte zum Kochen da rein. Oder vielleicht wurden sie nie herausgenommen.

„Ich glaube, sie haben zwei Fernseher drin!“

Tatsächlich gibt es eine Reihe von seltsamen Mustern, die durch die in den Akten befindlichen Genehmigungen und Inspektionen (die Sie ja immer noch finden können – und auf dem Bildschirm erfasst werden) aufgedeckt wurden.

Dazu gehören ein Mangel an Kontrollen des dreistöckigen Hauses, das an der Vorderseite des Grundstücks errichtet wurde – nur zwei: eine „Rohrahmen, teilweise“ und eine Endkontrolle. Im Jahr 2015 schrieb ein Außendienstinspektor an einem einzigen Tag eine Handvoll Abschlusszertifikate auf dieser Website und räumte am selben Tag auch sechs „Sonderinspektionen“ ab – eine höchst unregelmäßige und ungewöhnliche Leistung. Für das Fundament des dreistöckigen Gebäudes sind hier keine DBI-Feldbesichtigungen aufgezeichnet.

Im Jahr 2015 kam auch der in Ungnade gefallene Ex-Senior-Inspektor Bernie Curran aus seinem Bezirk und besänftigte die Nachbarn (die nie darüber informiert wurden, dass Kwok sein DBI-Kollege war; Curran erwähnte es sicherlich nie in den vielen E-Mails, die er an diese Nachbarn schrieb).

Curran wurde Anfang des Jahres suspendiert und trat abrupt zurück, nachdem der Stadtstaatsanwalt ihn festgenommen hatte, weil er es versäumt hatte, ein „Darlehen“ von einem Entwickler offenzulegen und die Arbeit an den Projekten dieses Entwicklers zu genehmigen. In diesem Monat wurde er von Bundesanklagen getroffen, denen zufolge er sich aus seinem Bezirk gewagt hatte, um im Austausch gegen Spenden an seine bevorzugten gemeinnützigen Organisationen Genehmigungen für minderwertige Arbeiten zu erteilen.

Es ist nicht klar, was Curran tat, als er sich aus seinem Bezirk herauswagte, um diese Stätte angeblich zu inspizieren und diese Transaktionen dann nicht aufzuzeichnen.

Und während Currans Anwesenheit ein Warnsignal ist, war er zumindest ein leitender Inspektor. Gemäß der DBI-Richtlinie hätte ein leitender Angestellter Inspektionen auf dem Grundstück eines untergeordneten DBI-Mitarbeiters durchführen sollen. Dies geschah über die Jahre hier nicht.

Currans Name erscheint jedoch nie in den offiziellen Aufzeichnungen für tatsächliche Inspektionen. Ohne seine schriftliche Kommunikation mit den Nachbarn wäre seine Beteiligung nicht nachweisbar gewesen.

Auch wenn wir anerkennen können, dass ADUs eine gute Sache sind – und unabhängig davon, wie Sie darüber denken, werden neue Gesetze immer mehr von ihnen ermöglichen – der Prozess hier hat weder gute Gefühle noch Vertrauen in das Bauamt unserer Stadt und sein Personal geweckt .

Ganz im Gegenteil.

„Er hat das System durchgespielt“, grummelt House. “Er hat das System durchgespielt, weil er in der verdammten Bauabteilung arbeitet.”

Houses Frau Paulette Stracuzzi fügt hinzu: „Alles, was wir an unserem Haus gemacht haben, auch die kleinste Sache, wir haben zuerst die Genehmigungen bekommen. Es sind immer die Leute, die sich an die Regeln halten, die verlieren.“

Vielleicht. Oder vielleicht ist das das System.