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Right here’s Why Extra Company Campuses Are Getting Warehouse Conversions

Als der Versicherungsriese Nationwide eines seiner Unternehmenszentren in Harleysville, Pennsylvania, räumte, um 2019 eine Renovierung im Wert von 20 Millionen US-Dollar einzuleiten, gab es keinen Hinweis darauf, dass das Projekt mit einer plötzlichen Verschlechterung des globalen Büromarkts zusammenfallen würde.

Spulen Sie fast vier Jahre vor, und das Unternehmen ist ungefähr 50 Hektar großen Campus in einem Vorort von Philadelphia wird nun zu einem Industriekomplex umgebaut. Es ist eines von einer wachsenden Zahl von Konversionsprojekten in ehemals hochrangigen Büromärkten, da die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen die nach traditionellen Büroimmobilien bei weitem übersteigt.

Entwickler in den Vereinigten Staaten, in so unterschiedlichen Regionen wie der San Francisco Bay Area und dem Großraum Chicago, profitieren von pandemiebedingten Verschiebungen, die dazu geführt haben, dass dank der steigenden Nachfrage und der steigenden Preise für Industriebüros Hunderte Millionen Quadratfuß leer stehen Immobilien, sind jetzt finanziell machbar, um in Logistikflächen in Märkten umgebaut zu werden, die noch vor wenigen Jahren nicht praktikabel waren.

Anders gesagt, obwohl hohe Zinssätze gewerbliche Immobiliengeschäfte teurer gemacht haben, waren Entwickler bereit, die Kosten für industrielle Umbauten zu übernehmen. Dies ist einer Kombination aus hohen Mieten und dem Potenzial zu verdanken, ihre Investition mit einem höheren Verkaufspreis zu beenden, der die gestiegenen Bewertungen für Logistikimmobilien widerspiegelt.

Dermody Properties begann letztes Jahr mit dem Abriss ehemaliger Allstate-Bürogebäude in den nördlichen Vororten von Chicago und ersetzte sie durch neue Logistiklager. (Dermody-Eigenschaften)

„Wir können diese Deals jetzt aufgrund der Beschleunigung der Industriemieten, insbesondere für High-End-Industrie- und Flex-Flächen, mit Bleistift abschließen“, sagte Zach Moore, Gründungspartner von Velocity Ventures, gegenüber CoStar News. „Es gibt eine große Preisbewegung, die die Gelegenheit vorantreibt, was vorher nie möglich war.“

Während noch viele Entwicklungs- und Gesetzeshindernisse zu überwinden sind, hat die Umwandlung von Büros in Industrieunternehmen in den letzten Jahren an Dynamik gewonnen, da pandemiebedingte Verlagerungen zur Fernarbeit – und jetzt Entlassungen – die Büronachfrage verringern. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die weit verbreitete Immobilienkonsolidierung und der Wunsch nach höherwertigen Gebäuden die Veralterung einiger älterer, weitläufiger Büroimmobilien mit weniger Annehmlichkeiten beschleunigt haben.

Laut Daten von Newmark und CoStar werden derzeit mehr als 15,2 Millionen Quadratfuß Bürofläche in Logistiknutzung umgewandelt. Das meiste davon konzentriert sich auf Märkte, in denen Dichte und Landbeschränkungen die Nachfrage nach Industrieflächen höher getrieben haben als in den Jahren vor der Pandemie.

Aber dieser Trend steckt noch in den Kinderschuhen, und nicht alle lokalen Beamten sind interessiert, wenn sie von einem Vorschlag für gewerbliches Eigentum für ein Wohngebiet hören.

Wenn es um die zunehmende Zahl von Büro-zu-Industrie-Umwandlungen geht, „ist der Trend immer noch relativ nischenhaft, aber insgesamt ist Industrie eine der begehrtesten Immobilienklassen, und die Nachfrage hat sich im Vergleich zu anderen Anlageklassen gehalten.“ sagte Liz Berthelette, Forschungsdirektorin von Newmark.

Sie fügte hinzu: „Dies wird sich noch weiter in Märkten auswirken, in denen Büroleerstände zugenommen haben, insbesondere in Küsten- oder dicht besiedelten Märkten, in denen die Entwicklung schwieriger ist und Land relativ knapp und teuer ist. Viele dieser Büroimmobilien werden funktional obsoleter, was sie für industrielle Entwickler attraktiver macht.“


Einer dieser Entwickler ist das nationale Industrieimmobilienunternehmen Dermody Properties, ein in Reno, Nevada, ansässiges Unternehmen, das erwartet, Hunderte Millionen Dollar auszugeben, um ungenutzte Bürocampusse von Unternehmen wie dem Technologieriesen Amazon und dem Versicherer Allstate zu erwerben, um sie in nachfragestärkere umzuwandeln Lagerraum.

Das Unternehmen – das dabei hilft, die Investitionen zur Umwandlung von Büros in Industriegebäude zu legitimieren – durchkämmt das Land nach ähnlichen Deals, die es in den Gebieten von Chicago und San Francisco abgeschlossen hat, während potenzielle Lagermieter nach Räumen suchen, die näher an den Häusern der Kunden liegen.

Dermody zahlte letztes Jahr mehr als 230 Millionen Dollar den weitläufigen Hauptsitz von Allstate in den nördlichen Vororten von Chicago zu erwerben, wo bereits Bürogebäude aus den 1960er und 70er Jahren abgerissen und durch mehr als 3,2 Millionen Quadratfuß Logistikfläche ersetzt werden. Es bereitet sich auch darauf vor, einen Deal mit Amazon für einen Bürocampus in Milpitas, Kalifornien, abzuschließen, den der Einzelhändler kürzlich erworben, aber nie bezogen hat.

„Dies ist ein beispielloses Gebiet für uns, wenn wir glauben, dass Standorte wie der Allstate-Campus für uns im Spiel sind“, sagte Doug Kiersey, President und CEO von Dermody, gegenüber CoStar News. „Das ist ein ganz neues Phänomen. Es wird durch die beiden säkularen Veränderungen angetrieben, wie wir von zu Hause aus einkaufen und arbeiten. Vor der Pandemie war mir bei einem Standort wie dem Allstate-Standort in den 10.000 Malen, die ich an diesem Campus vorbeigefahren war, nie in den Sinn gekommen, dass er für die Logistikentwicklung verfügbar sein könnte.“

Wenn die höchste und beste Nutzung eines Standorts industriell wird, bedeutet dies manchmal die Umnutzung bestehender Bürogebäude in solche, die leichte industrielle Nutzungen ermöglichen, während es manchmal bedeuten könnte, dass das Grundstück vollständig abgerissen wird, um aus dem Land und seiner Lage Kapital zu schlagen.

Der President und CEO von Dermody Properties, Doug Kiersey, sprach im Oktober bei einer Grundsteinlegungszeremonie in Glenview, Illinois, wo das Unternehmen den ehemaligen Firmencampus von Allstate in einen Logistikstandort umwandelt. (Dermody-Eigenschaften)

Im Silicon-Valley-Vorort Milpitas zum Beispiel ist das jährliche Mietwachstum für Büroflächen laut CoStar-Daten im vergangenen Jahr um etwa 2,5 % gesunken. Im Vergleich dazu steigt das jährliche Mietwachstum für Industrieimmobilien weiter an, wobei die Raten im vergangenen Jahr um etwa 8 % gestiegen sind.

Laut CoStar-Daten hat das jährliche Wachstum der Industriemieten landesweit 10,5 % überschritten. Und da das Leasingvolumen immer noch beispiellose Höhen erreicht, setzen Industrieentwickler und Vermieter darauf, dass es noch viel Raum für Wachstum gibt.

„Es ist wirklich eine Geschichte aus zwei Welten“, sagte Tony Grelli, Mitbegründer von Velocity. „Man hört all das Unheil und die Finsternis über die Finanzmärkte, aber dann spricht man mit unseren Mietern und der überwiegenden Mehrheit von ihnen geht es besser als je zuvor. Am Ende des Tages ist die industrielle Nachfrage immer noch da – lange, lange, lange Piste, um weiter steigen zu können.“


Die Preisdynamik für den Industrieneubau hat lange Zeit eine Entwicklung von Grund auf begünstigt. Die verstärkte Nachfrage – gepaart mit dem sich auflösenden Mietwachstum auf den meisten großen Büromärkten – hat jedoch dazu geführt, dass dies nicht mehr der Fall ist.

„Wir sind heute in der Lage, ein leerstehendes Bürogebäude für einen vergleichbaren oder günstigeren Betrag zu kaufen, um ein Rohbau-Industriegebäude zu bauen“, sagte Moore von Velocity. „Die meisten unserer Konkurrenten müssen, um ein neues Produkt zu bauen, das Land kaufen, es berechtigen, das Projekt bauen und es dann stabilisieren, was etwa 24 bis 36 Monate dauern kann. Bei Umnutzungen können wir ehemalige Bürogebäude identifizieren und einen sechs- bis neunmonatigen Sanierungsprozess durchlaufen. Das ist einer der Gründe, warum wir es tun, weil es unglaublich schnell ist.“

In den letzten Jahren wurden Pläne entwickelt, hochkarätige Bürocampusse in neue industrielle Nutzungen umzuwandeln, und zwar an Standorten, an denen zuvor Unternehmen wie z Novartis Und Spielzeug R Us in New Jersey sowie ein Unternehmen für medizinische Produkte Baxter International in Deerfield, Illinois.

Der Prozess der Umwandlung ehemaliger Büros in neue industrielle Nutzungen umfasst das Entfernen niedrigerer Decken und Einbauten, wie die auf dem ehemaligen Campus von Nationwide in Harleysville, Pennsylvania. (Matt Stanley)

Laut Untersuchungen von Prologis, einem der weltweit größten Industrieentwickler und -vermieter, könnten Büro-zu-Logistik-Umbauten bis zu 80 Millionen Quadratfuß zukünftiger Industriefläche ausmachen. Lager- und Vertriebsimmobilien erfordern jedoch Standorte mit 8 oder mehr Hektar Land, eine Spezifikation, die einen erheblichen Teil potenzieller Umwandlungen ausschließt.

Laut Daten von CoStar und Prologis umfassen etwa 27.000 Bürogebäude in den USA oder etwa 1,2 Milliarden Quadratfuß an Erdgeschossimmobilien das Land, das erforderlich ist, um sie in potenzielle logistische Nutzungen umzuwandeln.

Über den Standort hinaus umfassen bestehende Büroimmobilien in der Regel Infrastruktur und Einrichtungen, die für eine zukünftige industrielle Nutzung umfunktioniert werden können, sagte Moore. Sicher, die Zwischengeschosse im zweiten Stock und andere Merkmale einer alternden Büroimmobilie müssen entfernt werden, aber die Beibehaltung von Merkmalen wie Abwasserleitungen, Strom, Gas und Sanitäranlagen kann noch mehr Zeit und Geld sparen.

„Der Bau einer Industriebox ist eine Sache, aber der Bau mit allen vorhandenen Systemen ist exponentiell teurer“, sagte der Velocity-Partner.

Die steigende Zahl von Logistikumbauprojekten im vergangenen Jahr sei „bedeutsam zu beachten“, sagte Berthelette von Newmark und fügte hinzu, dass das Aufkommen der Last-Mile-Distribution ein wichtiger Katalysator für Entwickler gewesen sei, die von der Nachfrage in großen Küstenmärkten mit Hochland profitieren wollen Werte und anderweitig begrenztes industrielles Angebot.

Was Standorte in der Nähe von großen Häfen, Verkehrsadern und wohlhabenden Märkten mit viel Anbaufläche betrifft, so „war die beste und höchste Nutzung an einigen dieser Standorte vor 10 bis 15 Jahren Büro oder Wohnen, aber jetzt ist es der Vertrieb.“


Die Wirtschaftlichkeit von Büro-zu-Industrie-Umwandlungen verschiebt sich zugunsten von Entwicklern, aber die Realität, lokale Kommunen und Gemeinden zu überzeugen, bleibt eine Herausforderung.

Entwickler wie Velocity und Dermody haben sich mit Problemen wie Zoneneinteilung und Komplikationen bei der Berechtigung sowie mit Regierungsbeamten befasst, die besorgt sind, das Prestige eines Fortune-500-Hauptquartiers zu verlieren. Trotzdem ihre Bereitschaft, diese zu ertragen möglicherweise verlängerte Herausforderungen ist ein weiterer Beleg für die historisch hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilien.

„Es geht nicht darum, diese Kommunen zu überzeugen, es geht vielmehr darum, sie darüber aufzuklären, was mit Gewerbeimmobilien passiert, und sie durch die Veränderungen bei der Büro- und Industrienachfrage zu führen“, sagte Moore.

Das kann bedeuten, dass kleinere Logistikunternehmen und andere Mieter bereit sind, einen Aufpreis für Flächen zu zahlen, um mit größeren industriellen Nutzern konkurrieren zu können, wenn es um die Entwicklung von Immobilien für fortschrittliche Fertigungsunternehmen geht, fügte er hinzu.

„Die meisten Stadtbeamten erkennen dann, dass sie etwas tun müssen, weil das Büro nicht mehr so ​​zurückkommt wie früher. Wir sagen ihnen, dass diese großen, leerstehenden Büroimmobilien zu problematischen Vermögenswerten werden, und die beste Gelegenheit für den heutigen Standort, der die geringsten Auswirkungen auf die Nachbarschaft haben wird, besteht darin, ihn in eine hochwertige Industrieanlage umzuwandeln“, sagte Moore.

Langjährige Bürogebäude auf dem Campus des ehemaligen Hauptsitzes von Allstate begannen im vergangenen Jahr mit dem Abriss, als der Industrieentwickler Dermody Properties den 232 Hektar großen Campus in ein Distributionszentrum für die letzte Meile umwandelte. (Dermody-Eigenschaften)

Kiersey von Dermody sagte, dass sich die Firma vor Beginn eines Umbauprojekts mit örtlichen Beamten trifft, um zu sehen, ob sie für eine neue Verwendung empfänglich sind. Dies spricht dafür, dass eine Logistikanlage weniger Verkehr erzeugt als ein Bürocampus bei Spitzenauslastung, sagte Kiersey und fügte hinzu, dass Industrieprojekte im Gegensatz zu Wohnsiedlungen keine Bedenken hinsichtlich einer Überlastung lokaler Schulen mit neuen Studenten aufwerfen.

„Sie wollen sich einer Gemeinschaft nicht aufdrängen“, sagte Kiersey. “Du willst dorthin gehen, wo du gesucht wirst.”

Die nationale Industrienachfrage hat sich von ihrem früheren Rekordtempo abgeschwächt, da ein Zusammenfluss makroökonomischer Faktoren wie Zinssätze, hohe Baukosten und Bedenken hinsichtlich des Verbrauchervertrauens Immobiliengeschäfte erschwert haben. Trotzdem sagte Kiersey, er bleibe zuversichtlich in Projekte wie den Umbau des Allstate-Campus und gehe davon aus, einige Mietverträge in der Hand zu haben, bevor die erste spekulative Bauphase abgeschlossen werde.

Außerdem ist er immer noch auf der Suche nach zukünftigen Deals. An manchen Tagen bedeutet das, durch ganze Büromärkte zu fahren und nach veralteten Gebäuden zu suchen, die auf großen Grundstücken stehen, „wo man weiß, dass der Standort tot mehr wert ist als lebendig“.

Kiersey scherzte: „Ich vergleiche es mit Schweinen, die im Wald Trüffel erschnüffeln. Wir sind so etwas wie Trüffeljäger, die nach etwas Wertvollem suchen, nach diesem Fünf-Pfund-Trüffel.“

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