Guten Morgen und willkommen zum Newsletter von Essential California. Es ist Dienstag, der 4. April.
Da die Wohnungskrise des Golden State die Bewohner weiterhin belastet, gibt es eine Art von Zuhause, die mehr Kalifornier im Auge behalten: Zubehörwohneinheiten oder ADUs.
Sie kennen sie vielleicht auch als „Einliegerwohnungen“ – kleine Häuser, die in Hinterhöfen gebaut wurden, um zusätzlichen Wohnraum für Familie, Freunde oder einen zahlenden Mieter zu schaffen.
In den letzten Jahren ist es einfacher geworden, ADU-Projekte genehmigen zu lassen, dank staatlicher Gesetze, die lokale Beschränkungen außer Kraft setzen und Hindernisse beseitigen, die den Bau behinderten (allerdings sind nicht alle kalifornischen Städte an Bord).
Im Jahr 2021 machten ADUs 15 % aller im Staat genehmigten neuen Wohnungen aus, so Jon Healey, leitender Redakteur des Utility Journalism-Teams der LA Times.
„Es besteht großes Interesse an diesem Thema“, sagte mir Jon. „Die Leute suchen nach Möglichkeiten, diese Projekte durchzuführen, und deshalb wollen sie Hilfe.“
Viele dieser Fragen sind Dinge, die Sie noch nie zuvor gemacht haben … “Wie kann ich jemanden einstellen, der das für mich baut?” Das ist für viele Menschen Neuland.
Aus diesem Grund hat The Times kürzlich You Do ADU ins Leben gerufen, einen sechswöchigen Newsletter-Kurs, der den Menschen helfen soll, den komplizierten Prozess zu verstehen.
Wenn Sie neugierig auf ADUs sind, hier sind vier Dinge, die Sie wissen sollten.
1. Sie sind eine große Investition (Geld und Zeit)
OK, duh, aber es lohnt sich, es klar zu sagen, weil viele Leute die Kosten unterschätzen und die Regeln um sie herum missverstehen.
„Das sind keine schnellen Projekte“, sagte mir Jon. „Das ist so schwierig und komplex wie ein Haus zu bauen, weil es all diese Eigenschaften hat.“
Wie viel Geld für den Bau eines ADU benötigt wird, hängt laut Jon weitgehend davon ab, welche Art von Struktur Sie bauen und wo in Kalifornien Sie sie bauen.
Ein Garagenumbau kann zwischen 100.000 und 250.000 US-Dollar kosten, basierend auf Zitaten, die Jon gehört hat. Der Preis steigt für freistehende Einheiten um 200.000 bis 300.000 US-Dollar. Natürlich können diese Schätzungen abhängig von den Besonderheiten eines Entwurfs, der Qualität der Oberflächen und etwaiger Probleme, die im Planungsprozess auftreten, in die Höhe schnellen.
Jons konservative Schätzung: Stellen Sie sich auf ein sechsmonatiges Genehmigungsverfahren ein, dann weitere sechs Monate Bauzeit.
„Die Zeit hängt auch davon ab, wie sehr Ihre lokale Regierung Ihnen das Leben schwer machen will“, fügte er hinzu.
ADU entworfen von Bunch Design.
(Maria Tauger)
Aber es gibt Möglichkeiten, sich etwas von dieser Zeit zu sparen. LA zum Beispiel unterhält eine Liste vorab genehmigter ADU-Designs, erklärte Jon, was „die Bearbeitungszeit drastisch verkürzt“.
Diese Designs müssen jedoch noch basierend auf einer bestimmten Eigenschaft optimiert werden. „Einige von ihnen sind eher phantasievoll als erschwinglich“, bemerkte Jon, „aber das gibt Ihnen eine Vorstellung davon, was Sie mit einem kleinen Raum machen können.“
Auf der Bauseite können Hausbesitzer Unternehmen beauftragen, die sich auf vorgefertigte ADU-Strukturen spezialisiert haben, was die Bauzeit um Monate verkürzen kann.
„Wenn Sie es unglaublich eilig haben, gibt es einen Weg, es schnell zu erledigen“, sagte Jon.
2. Staatliche Anforderungen sind grundlegend, aber es kann eine Menge lokaler Kästchen geben, die angekreuzt werden müssen
Die staatlichen Gesetze geben einige wichtige Parameter für eine ADU vor, um für eine Genehmigung in einem Wohngebiet oder einer Zone mit gemischter Nutzung in Frage zu kommen. Die Struktur muss sein:
- nicht mehr als 800 Quadratmeter
- nicht mehr als 16 Fuß groß
- mindestens 4 Fuß von der Grundstücksgrenze zurückversetzt
Dies sind die Hauptqualifikationen, aber einzelne Städte haben ihre eigene Liste von Anforderungen, die Hausbesitzer erfüllen müssen, einige umständlicher als andere.
Die Stadt Los Angeles gilt als ADU-freundlich, sagte Jon, basierend auf Entwicklern, mit denen er gesprochen hat. Aber während die Stadt „während des gesamten Prozesses sehr unterstützend ist … gibt es viele Hürden, durch die man springen muss“, bemerkte er.
Das Bau- und Sicherheitsministerium der Stadt verfügt über eine komplizierte Liste der erforderlichen Unterlagen für jeden Aspekt der Struktur – Grundriss- und Dachpläne, aber auch Details zu Sanitär-, Elektro- und Bewässerungskomponenten, um nur einige zu nennen.
Einige Städte haben auch teure Genehmigungsgebühren, um die Menschen davon abzuhalten, ADUs zu bauen, sagte Jon. Und obwohl es ein staatliches Zuschussprogramm gibt, um einen Teil der Vorausplanungskosten für ADUs zu decken, wird es ausgesetzt, während die Regierung versucht, „von öffentlicher Finanzierung zu privater und gemeinnütziger Finanzierung überzugehen“. Andere Programme können von Stadt zu Stadt existieren.
„Sie müssen sich nur bei Ihrer örtlichen Regierung melden und [ask]: ‚Hey, ist das ein so wichtiger Teil Ihrer Wohnlösungen, dass Sie den Leuten tatsächlich dabei helfen werden?’“, sagte Jon.
3. Unterschiedliche Menschen erwarten unterschiedliche Dinge von ADUs
Die Schaffung einer Mieteinheit zur Generierung von Einnahmen ist ein „roter Faden“, sagte Jon. Aber in seinen Gesprächen mit Menschen, die ADUs gebaut haben oder gerade bauen, stellt er fest, dass sich die Verwendungen im Laufe der Zeit weiterentwickeln können.
„Viele Leute“, sie sagen: „Okay, ich brauche eine Wohnung für … meine Eltern“, aber sie sind noch nicht bereit dafür“, erklärte er. „Also werde ich es für ein paar Jahre vermieten – auf diese Weise erhalte ich eine Rendite für meine Investition.“
Bridget Bousa hängt letzten Monat mit Bunny, dem Hund ihrer Schwester, in ihrem kürzlich gebauten ADU im Stadtteil Fairfax rum. Bousa, 27, arbeitete mit Bunch Design zusammen, um das ADU zu ihrem Eigentum hinzuzufügen, und sie vermietet es jetzt an ihre Schwester und den Freund ihrer Schwester.
(Mariah Tauger / Los Angeles Times)
ADUs können auch Platz für eine Tochter, einen Sohn oder ein anderes Familienmitglied bieten, während sie das College besuchen oder ihre Karriere beginnen. In einigen Fällen ziehen Hausbesitzer für ein abgespecktes Leben in ihre ADUs, nachdem die Kinder ausgezogen sind.
ADUs können auch als Zuhause für Betreuer dienen, die sich um jemanden in einem Haupthaus kümmern.
Jeder, der einen ADU als Kurzzeitmiete vermarkten möchte, könnte jedoch auf Probleme stoßen – LA, San Francisco und andere Städte verbieten diese Praxis.
“Sie müssen realistisch sein, wie hoch die Rendite Ihrer Investition mit einem dieser Dinge sein wird”, sagte Jon.
4. ADUs sind ein Teil der Lösung der Immobilienkrise
„Je mehr Wohnungsbestand, desto besser“, sagte Jon, und das sind gute Nachrichten für Mieter, die mehr Möglichkeiten haben werden, wenn mehr ADUs gebaut und zur Miete angeboten werden.
Und da ADUs oft separate Strukturen sind, bieten sie mehr Privatsphäre, als wenn man ein Zimmer in jemandes Haus mit Gemeinschaftsraum mietet.
Jon wies auch auf die Rolle hin, die Befürworter des Wohnungsbaus und die Bemühungen der Basis gespielt haben, um ADUs an den Ort zu bringen, an dem sie jetzt sind. Einfamilienhäuser sind in Kalifornien nichts Neues, aber Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum für Familie, Freunde und Nachbarn zu schaffen, waren lange nicht erlaubt. Jon erklärte:
Einer der Gründe, warum der Staat sich intensiv darum bemühte, ADUs den Weg freizumachen, damit sie legal sind, ist, dass sie viele nicht zugelassene ADUs gesehen haben, die sie in Übereinstimmung bringen wollten … die Ad-hoc-Bemühungen zur Lösung der Wohnungskrise, sie sind inkrementell, sie werden kein großer Schlag sein, der uns alle in eine bessere Situation bezüglich der Unterbringung bringen wird, aber sie sind Teil der Lösung. Hier kommen ADUs ins Spiel.
Möchten Sie mehr über ADUs erfahren? Sie können Teil 1 von Jons You Do ADU-Newsletter hier lesen und sich hier anmelden, um ihn in Ihren Posteingang zu bekommen.
Und jetzt passiert Folgendes in ganz Kalifornien:
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LA GESCHICHTEN
Der Akt der Liebe und des Hausfriedensbruchs eines Dodger-Fans machte letzte Woche die Runde in den sozialen Medien. Times-Reporter Nathan Solis holte den Fan ein, der am Eröffnungstag ins Außenfeld sprang, um seiner Freundin (jetzt Verlobte) einen Antrag zu machen, und schnell von der Stadionsicherheit angegriffen wurde. Los Angeles Zeiten
Der Times-Autor Tyrone Beason besuchte das Museum of Tolerance in LAs Pico-Robertson-Viertel – einer jüdischen Enklave, in der die Bewohner bei den jüngsten Schießereien angegriffen wurden. „Da viele zögern, über das Erbe der Ungerechtigkeit der Nation zu sprechen, haben wir es in uns, die Menschlichkeit des anderen anzunehmen?“ er fragt. Los Angeles Zeiten
Sehen Sie sich den Podcast „The Times“ an, um wichtige Neuigkeiten und mehr zu erfahren
Heutzutage kann es entmutigend sein, angesichts aktueller Ereignisse aufzuwachen. Wenn Sie nach einer ausgewogeneren Nachrichtendiät suchen, ist der Podcast „The Times“ genau das Richtige für Sie. Gustavo Arellano liefert zusammen mit verschiedenen Reportern der preisgekrönten Nachrichtenredaktion der LA Times jeden Montag, Mittwoch und Freitag die interessantesten Geschichten aus der Los Angeles Times. Hören und abonnieren Sie, wo immer Sie Ihre Podcasts bekommen.
POLITIK UND REGIERUNG
Seismiker schlagen Alarm bei einem gewöhnlichen Wohnbau, von dem sie sagen, dass er bei einem schweren Erdbeben einsturzgefährdet ist: Einfamilienhäuser mit Wohnräumen auf Garagen. Kalifornien startet ein begrenztes Pilotprogramm (sehr begrenzt), um Hausbesitzern bei der Bezahlung von Nachrüstungen zu helfen. Los Angeles Zeiten
Gouverneur Gavin Newsom möchte einen Teil der Finanzierung der psychischen Gesundheit verschieben, um Menschen mit schweren psychischen Erkrankungen bei der Unterbringung zu helfen. Einige Beamte von Organisationen für psychische Gesundheit befürchten jedoch, dass eine Verschiebung weniger Geld für andere Dienste bedeuten wird, da die Anbieter mit einer Personalkrise zu kämpfen haben. CalMatters
Ein neues staatliches Gesetz würde es Opfern von Menschenhandel oder häuslicher Gewalt, die mutmaßlich Gewaltverbrechen begangen haben, ermöglichen, Beweise für ihren Missbrauch als Teil ihrer Verteidigung in einem Strafverfahren vorzulegen. Die Gesetzgebung des Parlamentsabgeordneten Matt Haney (D-San Francisco) würde es auch bereits wegen Gewaltverbrechen verurteilten Personen ermöglichen, Beweise für Missbrauch in Petitionen zu verwenden, um ihre Fälle freizugeben. Los Angeles Zeiten
KRIMINALITÄT, GERICHTE UND POLIZEI
Könnte Kalifornien sein Springmesserverbot aufheben? Eine beim US-Bezirksgericht von San Diego eingereichte Klage argumentiert, dass die Art des Messers unter der 2. Änderung erlaubt sein sollte. Die San Diego Union-Tribune
Ein in San Jose ansässiges Bauunternehmen wurde angewiesen, die Ablagerung gefährlicher Abfälle auf geschützten landwirtschaftlichen Flächen im Almaden Valley einzustellen. Ermittler des Santa Clara County und des Bundesstaates sagen, dass United Concrete Cutting einen 15 Fuß breiten „Vulkan“ geschaffen hat, der mit überfließenden Betonabfällen gefüllt war und den Abfall in einen Bach umgeleitet hatte. Die Merkur-News
GESUNDHEIT UND UMWELT
Ein Großteil Südkaliforniens war am Montag und bis Dienstagmorgen unter einer starken Windwarnung, als starke Böen durch die Gemeinden rasselten. Der Wind brachte auch ein erhöhtes Risiko von Stromausfällen und Waldbränden mit sich. Los Angeles Zeiten
Kalifornien hat diesen Winter verdammt viel Schnee bekommen – möglicherweise die tiefste Schneedecke, die seit mehr als 70 Jahren verzeichnet wurde. Jetzt machen sich die Beamten auf eine „große Schmelze“ gefasst, da die Besorgnis über sintflutartige Überschwemmungen in Gemeinden in den Tälern und Ausläufern zunimmt. Los Angeles Zeiten
Es gibt noch einen weiteren möglichen Nachteil von all dem Wasser: eine knorrige Mückensaison. Die Blutsauger benötigen zur Fortpflanzung stehendes Wasser. Und da Wasser jetzt in weiten Teilen des Bundesstaates im Überfluss vorhanden ist, könnte das Risiko von Stichen und Krankheiten, die durch Mücken übertragen werden, zunehmen. Die Sacramento-Biene
KALIFORNISCHE KULTUR
San Francisco hat jetzt ein offizielles Stadttier: den wilden Papagei. Nach einem intensiven Abstimmungsprozess, der mit 16 Tieren begann, schlugen die Papageien von Telegraph Hill knapp die beliebten Seelöwen von Pier 39. San Francisco Chronicle
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UND SCHLUSSENDLICH
Das heutige Wahrzeichen Kaliforniens stammt von Scott Harrison von Thousand Oaks: die grinsenden Fish Rocks.
Fish Rocks, etwa zehn Meilen östlich von Ridgecrest, fotografiert am 6. Februar 2021.
(Scott Harrison)
Scott, der zufällig auch ein pensionierter Angestellter der Times ist, schreibt:
Etwa zehn Meilen östlich von Ridgecrest, am Highway 178, befinden sich die von Menschenhand bemalten Fish Rocks. Jeder der Felsen ist etwa 10 Fuß hoch. Anfänglich bemalten Anwohner die Felsen in den 1930er Jahren. In den 1970er Jahren wurden die mit Graffiti übersäten Felsen übermalt. Aber in den letzten Jahren wurden die Augen und Zähne wiederhergestellt. Die Felsformation hatte auch Namen wie Whale Rocks oder Fish Head Rocks.
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