Among the countless changes that swept across the US during the pandemic were increased migration out of many big population centers – including the Bay Area – and a record surge in home prices nationwide.

But how do home price increases in migration magnets compare to the large metropolitan areas that are losing residents, like the Bay Area? Are more affordable areas becoming less so, as new buyers rush into the housing market? Are home-price increases more tempered in areas seeing lots of departures?

An analysis of data from the 25 largest US metro areas collected by real estate listings website Redfin shows that these trends are often true, including in the Bay Area.

However, some areas have proved to be surprising exceptions – among them Sacramento, a popular destination for Bay Area residents whose housing market, red-hot early in the pandemic, has recently cooled significantly.

Using data from Redfin, we calculated new residents per 10,000 people in the 25 largest US metro areas based on data from April 2022, and the average percent increase in median home sale prices from April 2021 to April 2022. Using its search data, Redfin calculates Estimated migration numbers based on US Census data.

As defined by Redfin, the Bay Area is part of a US Census statistical area that combines the metro areas of San Francisco and San Jose, and encompasses the nine Bay Area counties plus five more: Merced, San Benito, San Joaquin, Santa Cruz and Stanislaus. Of the 25 markets examined, the San Francisco-San Jose metro area showed the highest residents per 10,000 looking to leave the area in the past year, at -33.3. During that time, home sale prices in the area increased year-over-year by 12.6%.

Those trends could be due to a number of factors, said Redfin deputy chief economist Taylor Marr. Decreases in population are a relatively recent phenomenon in the Bay Area, he said. More people were moving to the Bay Area than leaving in 2014, but the tide began to change in 2015, with immigration rates declining and then dropping “dramatically” in subsequent years.

California lost more than 117,000 residents in 2021, with several Bay Area counties including San Francisco driving the increase, each losing nearly 1% of their population. Still, last year’s statewide population decline was lower than the 2020 estimate of 182,083.

Meanwhile, home buying surged in the region during the pandemic as many people sought out more space and could work remotely. That demand, combined with low inventory, has continued to push home prices higher in the Bay Area, despite the outward migration trend.

Demand for homes in the region was strong earlier this year, Marr said, propelled by the “booming stock market” and low interest rates. He also noted that while overall population may have declined, the number of households within the Bay Area grew, with more people moving out of their parents’ homes or roommate situations, getting married and starting families.

But with interest rates rising, price growth likely won’t last for long, Marr said.

“Interest rates now rose at their fastest pace in history and are above 5%,” he said – likely causing home buyers to rethink how much they can afford. “I expect price growth to slow down and maybe turn negative in some areas,” he said.

While that pattern will likely be seen across the US, Marr said, coastal metro areas are usually more sensitive to financial market conditions, and therefore might see a bigger impact.

Sacramento had the highest incoming migration rate among the 25 major metros examined by Redfin, at 24.5 new people per 10,000 residents, but a relatively modest home sale price increase of 12.3% year-over-year. The metro area attracted many Bay Area residents earlier in the pandemic, as offices went remote and people sought out more space.

Marr said a “dramatic” 30% rise in home price growth in spring 2021 was followed by a “really big slowdown” more recently. While he said he couldn’t pinpoint the reasons, he suspected that during that period, many Bay Area residents left for a wider range of places out of state, not just Sacramento and the Central Valley.

Greater supply might also be keeping Sacramento’s home-price growth lower, he added. According to the April 2022 report from the Sacramento Association of Realtors, inventory increased 33% from April of last year, with 1,342 active listings as of April 2022.

In contrast with Sacramento, some areas with high home price increases are seeing more and more people leaving. Seattle is the prime example, with the second largest outflow migration of -28.9 per 10,000 and a home price increase of 18.2%.

Many buyers have simply been priced out of the market, Marr said.

“Our data shows Seattle was still attracting more people moving there a year ago,” he said. “Now more people are leaving Seattle. It used to be booming and the fastest growing region, and quickly turned as prices grew so rapidly.”

Salt Lake City is following a similar pattern, he said. In the last quarter of 2020, a “boom of people moved there” and the inflow remained positive in 2021 until the first quarter of this year.

“I think it’s fascinating that declining migration is indicative of a region that just got too hot,” he said, noting that many locals could no longer afford the higher home prices, and are looking to secondary markets.

The major US metro areas with the highest inward migration and home price increases year-over-year include Phoenix, Orlando and Dallas.

Marr said people leaving the Bay Area had a “big impact” on places including Phoenix, some Texas cities, Seattle, Denver and Salt Lake City. He said those buyers brought with them deep pockets, whether they sold their Bay Area homes and had a lot of cash on hand, or had high salaries and the ability to work remotely.

“On average the budget of out-of-town buyers is significantly higher,” he said, and the amount of wealth flowing into those markets has pushed up home price inflation.

On the East Coast, Marr said the pattern is slightly different. While many New Yorkers moved to Atlanta and Florida metros, there were also a lot more second home buyers purchasing properties in Florida and the Gulf Coast, he said.

Kellie Hwang is a San Francisco Chronicle staff writer. Email: kellie.hwang@sfchronicle.com Twitter: @KellieHwang

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Im Jahr 2018 erlebten die städtischen Kernmärkte eine Einzelhandelsexpansion, insbesondere für den Erlebniseinzelhandel, der sich an jüngere Generationen richtete. Im Jahr 2019 trieben Millennials das Wachstum im Stadtkern weiter voran und tauschten Quadratmeterfläche gegen Bequemlichkeit ein, um in der Nähe dieser Gemeinden zu leben. Im Jahr 2020 wurde COVID-19 eingeführt und störte die städtischen Märkte. Viele Menschen haben ihre Wohnwahl neu bewertet, und das Wohnen in Wohngebieten mit hoher Dichte wurde weniger günstig. Im Jahr 2021 haben wir gesehen, wie mehrere Menschen in Märkte umzogen, die für sie sinnvoller waren, und für viele bedeutete dies mehr Laissez-faire-Staaten mit unternehmensfreundlichen Vorschriften. Für andere war das Vorstadtleben attraktiv, da es billigere Städte und mehr Platz bedeutete. In diesem Bericht analysiert Matthews die Märkte, die eine erhöhte Zuwanderung, Abwanderung und die Auswirkungen der Migration auf Gewerbeimmobilien erfahren.

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Migrationstrends vor COVID-19

Vor der Pandemie gab es eine Migrationswelle in Richtung Urbanisierung. Die sich schnell verbessernde Technologie und die zunehmende Konsolidierung des Wohlstands in Großstädten verstärkten die Geschwindigkeit dieser Expansion. Städte in den Vereinigten Staaten erlebten eine Zunahme von Metroplexen – eine ausgedehnte Metropole, die oft zwei oder mehr Städte zusammenfasst. Diese Metroplexe bilden sich, wenn sich die Vorstädte rund um die großen Metros füllen und zu mittelgroßen Städten werden. Dies zeichnete das Bild, dass sich Gebiete mit hoher Nachfrage um Top-Städte in den USA gruppieren. Während einige relative Neuankömmlinge Talente mit erschwinglicheren Lebenshaltungskosten anzogen, war das entsprechende Thema die Zusammenführung von Menschen in Städten in den Top-50-Metropolen.

Migrationstrends nach COVID-19

Die COVID-19-Krise hat die Wahlmöglichkeiten für Wohnen und Einzelhandel verändert. Erschwingliches Vorstadtleben wurde immer beliebter, da die Gemeinden weiter verstreut und weniger abhängig von öffentlichen Verkehrsmitteln waren. Die Abwanderung aus dicht besiedelten städtischen Gebieten in vorstädtische Gebiete wurde während der Pandemie schon früh beobachtet; insbesondere in Großstädten wie Los Angeles und New York City, da die Menschen nicht mehr an ihren Arbeitsplatz gebunden waren. Die Nettozuzüge in die Vorstädte stiegen in Sacramento am stärksten, gefolgt von St. Louis, während die Nettoauszüge in San Francisco am stärksten zunahmen, gefolgt von New York City.

Jetzt ziehen die Menschen in völlig neue Bundesstaaten, wobei der Schwerpunkt auf der Sunbelt-Region liegt.

Die Menschen ziehen weg von kostenintensiven Küstenstädten in kostengünstigere, unternehmensfreundlichere Städte entlang des Sonnengürtels. Einige der führenden Unternehmen des Landes ziehen ebenfalls nach. Große Technologieunternehmen verlegen ihren Hauptsitz und Betrieb nach Dallas, Houston, Nashville und Phoenix.

Das Tempo der Auszüge aus kostengünstigen, postindustriellen Städten verlangsamte sich während der Pandemie. Beispielsweise hatten Pittsburgh, St. Louis, Detroit und andere traditionell langsam wachsende Städte mit Industriebasen zuvor unter Abwanderung gelitten, aber COVID-19 kehrte diesen Trend um.

Demografische Aufschlüsselung

Eine Mehrheit der Bevölkerung, die umzieht, wird als Uptown-Personen Mitte 30 mit überdurchschnittlichem Einkommen, ledig, kinderlos und remote arbeitend definiert. Für sie sind diese Umzüge nicht dauerhaft – sie sind immer noch Mieter und keine Erstkäufer von Eigenheimen. Auf der anderen Seite haben wir Millennials, die Familien gründen und Häuser entlang des Sunbelt kaufen möchten. Diese alternde tausendjährige Bevölkerung gibt Rückenwind für die Entwicklung der Vororte. Vorstadtwohnungen und Wohnungen in Sekundär- und Tertiärstädten werden attraktiver, ähnlich wie die Migration der Babyboomer in die Vororte in den 1970er und 1980er Jahren. Hinter diesen Umzügen stehen die Erschwinglichkeit, die Unabhängigkeit vom Arbeitsort und die Flucht aus der überholten Stadtentwicklung.

Die Bevölkerung der Menschen in den Dreißigern wird bis 2025 um 7,1 % zunehmen, während der Rest der Bevölkerung nur um 3,8 % wachsen wird (Quelle: US Census Bureau).

Hohe Einwanderungsmärkte

Laut U-Haul-Daten sind dies die fünf Staaten, die am häufigsten umziehen, basierend auf Migrationsstatistiken, die aus mehr als zwei Millionen Kundentransaktionen zusammengestellt wurden.

Arizona

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 1,80 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 157.600

Neue Arbeitgeber: DoorDash, Viavi Solutions, LiveRamp, Bonelli Doors + Windows, Moov Technologies

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 17,0 %

• Industriell 8,3 %

• Einzelhandel 27,4 %

Arizonas Bevölkerung wächst weiter, da die Menschen in Scharen in den Staat ziehen. Viele Menschen tauschen die Westküste gegen Arizona aus, ein jahrelanger Trend, der sich während der Pandemie nur noch beschleunigt hat. Phoenix begrüßt jeden Tag 200 neue Bewohner, da Mieter nach erschwinglichen Wohnungen suchen.

Die Valley Metro meldete weniger Arbeitsplatzverluste als jede andere Metro in den USA und bringt jeden Tag mehr Arbeitsplätze auf den Markt. Arizona verzeichnete erhebliche Beschäftigungszuwächse in der Finanz-, Technologie- und Fertigungsindustrie – ein Schlüsselfaktor für die Widerstandsfähigkeit des Marktes inmitten der Pandemie. Bevölkerungswachstum, eine sich diversifizierende Wirtschaft, relative Erschwinglichkeit und ein unternehmensfreundliches Umfeld haben das Wertversprechen von Phoenix gestärkt und die Metro zu einem Top-Markt für Nettomigration gemacht. Diese Eigenschaften haben neue Einwohner und Unternehmen in die Region gelockt und dazu beigetragen, den Markt als einen der am schnellsten wachsenden MSAs in den letzten drei Jahren einzustufen.

Nach Angaben der National Association of Realtors sind seit Beginn der Pandemie 8,93 Millionen Menschen umgezogen. Die am schnellsten wachsenden Städte (in absoluten Zahlen) konzentrieren sich vor allem auf die südlichen und westlichen Bundesstaaten – Miami, Austin, Phoenix, Houston und San Antonio. Der größte Teil des Wachstums in Ballungsgebieten fand im Vergleich zu den Städten in den Vororten statt. Basierend auf U-Haul-Daten waren Texas und Florida von 2016 bis 2019 die beiden Top-Reiseziele und blieben auch 2020 ganz oben auf der Liste. Beispielsweise hat Texas junge Erwachsene im besten Erwerbsalter angezogen und Florida ist ein Ruhestandsziel, das mehr Senioren anzieht. In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung in absoluten Zahlen in mehreren MSAs in Texas und Florida am stärksten gestiegen. Laut U-Haul Analytics landete Kalifornien mit großem Abstand auf dem letzten Platz, mit dem höchsten Nettoverlust. Andere Märkte mit hoher Abwanderung sind Illinois, New Jersey, Massachusetts und Maryland.

Tennessee

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 0,94 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 121.600 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: NTT DATA Corporation, Kaiser Aluminium, Oracle, Mitsubishi, FedEx

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 0,5 %

• Industriell 4,7 %

• Einzelhandel 1,9 %

Schon vor der Pandemie verzeichnete Tennessee ein Wachstum von Selbstbewegern und Unternehmen. Im Jahr 2021 entschieden sich immer mehr kalifornische Hauptsitze für eine Verlegung nach Tennessee gegenüber Texas, dem führenden Markt im Jahr 2019. Laut dem Wall Street Journal ist Nashville derzeit der zweitheißeste Arbeitsmarkt des Landes mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquoten in Amerika .

Die Städte in Tennessee, in die die meisten Menschen umziehen, sind Knoxville, die Tri-Cities (Kingsport, Johnson City und Bristol), Cookeville, Clarksville, Cleveland, Murfreesboro und Maryville. Die Menschen ziehen wegen der fehlenden staatlichen Einkommenssteuer, der niedrigen Grundsteuer und der niedrigen Lebenshaltungskosten nach Tennessee. Rentner, Familien, Singles und Berufstätige finden, dass das Land einzigartige Bedürfnisse und Budgets erfüllt. Nashville hat auch einige der besten Krankenhäuser und Ärzte des Landes und eine hoch bewertete Ausbildung, was dazu beiträgt, dass der Staat Talente aus dem ganzen Land anzieht.

Texas

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 1,32 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 681.000 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: Tesla, Oracle, Hewlett Packard, 8VC, Amazon

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 18,9 %

• Industrie 7,7 %

• Einzelhandel 26,0 %

Texas zog jahrelang junge Erwachsene im besten Erwerbsalter an. Die Bevölkerung in drei MSAs in Texas ist um insgesamt 2,8 Millionen gewachsen. Der Dallas MSA stieg um 1,2 Millionen, Houston um 1,1 Millionen und Austin um 500.000. Laut US-Volkszählungsdaten sind seit 2010 etwa 687.000 Menschen aus Kalifornien in den Bundesstaat gezogen, was etwa 13 Prozent der neuen Einwohner von Texas entspricht. Die meisten MSAs in Texas verzeichnen ein schnelleres Wachstum in den Vororten als in den Städten.

Laut Vertretern der Wirtschaftsförderung erlebt der Staat so viele Unternehmensverlagerungen und -erweiterungen wie seit langem nicht mehr. Zuletzt kündigte Tesla an, seinen Hauptsitz von Kalifornien nach Austin, TX, zu verlegen. Top-Führungskräfte sehen Chancen, wenn sie nach Texas schauen und Zeuge seiner gesunden Wirtschaft werden, einschließlich Erschwinglichkeit, großartiger Talente zu niedrigeren Kosten und eines kulturellen Booms. Der kombinierte Körperschaftssteuersatz in Texas beträgt 21 Prozent, was zu den niedrigsten, wenn nicht sogar zu den niedrigsten in den USA gehört.

Florida

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 1,39 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 68.000 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: Citadel, Blackstone, R&B Realty Group, Goldman Sachs, JetBlue Airways

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 18,2 %

• Industriell 10,0 %

• Einzelhandel 24,9 %

Fast 330.000 Menschen zogen im Jahr 2020 nach Florida, und diese Migration wird voraussichtlich bis 2025 andauern. Nach den Prognosen des Staates werden bis 2025 durchschnittlich 845 Einwohner pro Tag hinzukommen. Untersuchungen von Freddie Mac zeigen, dass zwei MSAs in Florida dafür verantwortlich waren ein Bevölkerungswachstum von etwas mehr als einer Million – Miami (0,6 Millionen) und Orlando (0,5 Millionen). Günstiges Wetter, niedrigere Lebenshaltungskosten, keine Einkommenssteuer und die wachsenden Volkswirtschaften mit erhöhten Beschäftigungsmöglichkeiten haben viele Arbeitskräfte in den Staat gelockt.

Während viele Städte in Florida als Ruheoasen bekannt sind, ist es nicht nur der Zustrom von Rentnern, der das Bevölkerungswachstum antreibt. Diese Städte schaffen auch Arbeitsplätze in den Bereichen Medizin, Einzelhandel und Industrie, um die steigenden Verbraucherausgaben zu unterstützen, was die starken Bevölkerungswachstumstrends angekurbelt hat. Der Tourismus ist auch ein bedeutender Treiber in Florida, insbesondere in Daytona und Fort Myers.

Ohio

Bevölkerungswachstum: 2020 bis 2021 YOY – 0,17 %

Jobwachstum: August 2020 bis August 2021 – 113.500 Arbeitsplätze

Neue Arbeitgeber: Amazon Air, UPS, Planterra, NODIS, Olive

Mietwachstum Q2 2021 YOY (Quelle: RCA)

• Wohnung 13,5 %

• Industrie 5,3 %

• Einzelhandel 26,0 %

Mit drei großen Metropolregionen – und einer Handvoll kleinerer – mit jeweils unterschiedlichen sozioökonomischen Merkmalen ist Ohios Vielfalt kaum zu überbieten. Ohio hat dazu beigetragen, den wirtschaftlichen Aufschwung des Landes voranzutreiben, indem es Unternehmen, die umziehen oder einen zweiten Hauptsitz suchen, mit einer der freundlichsten Geschäftswirtschaften beliefert. Die Überbelegung der Küsten, gepaart mit den niedrigeren Lebenshaltungskosten, machen den Bundesstaat zu einem attraktiven Standort für Umsiedlungen. Laut einer Umfrage von Lending Tree sind Cincinnati, Cleveland und Columbus drei der Top-25-Immobilienmärkte für Millennials. Columbus, OH, ist die einzige Stadt im Mittleren Westen, die es zwischen 2010 und 2019 in Bezug auf das Bevölkerungswachstum unter die Top 15 und zwischen 2016 und 2019 in die Top 10 des Bevölkerungswachstums geschafft hat. Tatsächlich hat Columbus, OH, mehr Einwohner gewonnen als andere Städte Washington, DC, und Jacksonville, FL.

Ohio ist eine vielfältige Wirtschaft, die vom Gesundheitswesen (Cleveland), Finanzen und Versicherungen (Columbus) und Konsumgütern (Cincinnati) angetrieben wird. Unternehmen, insbesondere Technologie-Start-ups, entscheiden sich aus verschiedenen Gründen für einen Umzug nach Ohio. Eine unternehmensfreundliche Steuerstruktur, niedrige Lebenshaltungskosten und eine vielfältige Wirtschaft sind die Hauptfaktoren, die das Interesse von Investoren und Unternehmen wecken.

Langfristiger Ausblick für CRE

Diese Migrationstrends haben mehrere Auswirkungen auf die Anleger. Für aktuelle Anleger, die in den wichtigsten Einwanderungsstaaten besitzen, spricht dies dafür, dass das demografische Wachstum auch in den kommenden Jahren für eine hohe Nachfrage sorgen wird. Neuere Investoren sollten nach Vermögenswerten in der Nähe der großen Metropolen und der Bundesstaaten mit der höchsten Migration suchen und Immobilien in Bundesstaaten oder Metropolregionen meiden, die in den kommenden Jahren zu Bevölkerungsstagnation oder -rückgang neigen.

Investoren, die auf die Sicherheit einer Top-Metropole verzichtet haben, um Renditen zu jagen, die in mehr tertiären Märkten angeboten werden, werden potenzielle Gewinne sehen, wenn tertiäre Gebiete weiter wachsen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass kleinere Sekundär- oder Tertiärmärkte, die höhere Renditen bieten können, oft als riskanter angesehen werden. Durch das Verständnis der Bevölkerungswachstumstrends und der dahinter stehenden Treiber gewinnen die Anleger das Vertrauen des Marktes in den Einsatz von Kapital in diesen aufstrebenden Gebieten.

Autoren: Brandon Shear ist Associate und Matthew Wallace ist Marktführer bei Matthews Real Estate Investment Services.

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Emigration to San Francisco in 2020-2021:

US states

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

For years, as many people moved from San Francisco as they moved there. But that changed during the pandemic. Without moving from abroad, over 72,000 more people have moved from the city than in the city since the beginning of 2020 – a number that is almost eight times as high as in the same period of 2018-2019.

The Chronicle received exclusive insight into data on California migration patterns from the California Policy Lab, a research group at the University of California. The data, known as the University of California’s Consumer Credit Panel, tracks the movements of approximately 90% of California adults with active credit information on a quarterly basis. It shows the number of Californians who have moved within counties as well as in and out of other states.

The data shows that California had a far higher level of so-called “negative net domestic migration” during the pandemic compared to the previous two years. That said, the number of Californians leaving the state for other parts of the country has increased while the number of people entering the state from the rest of the United States has decreased.

This change doesn’t necessarily reflect a “CalExodus,” the highly acclaimed concept of Californians leaving the state in droves. While moving out has increased during the pandemic, the steep increase in domestic emigration is mainly due to fewer Americans entering California, rather than more Californians leaving the state.

“It’s more about calentrances than calexits,” Natalie Holmes, research fellow at the California Policy Lab and co-author of the report, told The Chronicle.

However, some counties – particularly in the Bay Area – saw a significant increase in moving out while their moving in decreased. And several states welcomed many more ex-Californians than before during the pandemic.

The data are subject to some restrictions. It is noteworthy that the 10% of the people who are missing in the data set tend to be less financially stable and people of color. All quarterly region-to-region moves with fewer than five people are listed as 0 in the data; We used an algorithm to fill in some of the missing values.

It also only includes moves within the US. Immigrants entering California from another country or Californians leaving the state for another country will not be considered.

With these limitations in mind, here are some key takeaways from the data:

People are still leaving San Francisco

San Francisco saw a significant increase in churn during the pandemic. Net immigration to the city was slightly negative before 2020 and began to decline in the first half of the year. They then took a nosedive in the second half of the year and have not yet recovered to pre-pandemic levels. The decline in net moves to San Francisco was driven almost equally by moving out and fewer moving in; During the pandemic, immigrants decreased by around 24% compared to the two previous years, while removals increased by 21%.

Net inland migration to San Francisco since 2015

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

Again, it should be noted that the data does not include all moves to and from San Francisco (and the rest of California) as international migration is excluded.

Previously, the Chronicle used data from the U.S. Postal Service to estimate net migration from both California and the Bay Area during the pandemic. These data indicated that the San Francisco “exodus” ended in early 2021. The latest data from the Consumer Credit Panel contradict this finding. Data experts consider the credit panel data to be superior to USPS data, as there is no need to submit a change of address form to count in the data.

The connection from San Francisco to Montana

Of any state, Montana saw the largest surge in new San Franciscans during the pandemic, followed by Utah. The number of San Franciscans who came to Montana and Utah increased 140% and 86%, respectively, compared to pre-pandemic times. However, numerically, New York, Texas and Washington received the most ex-San Franciscans during the pandemic.

States where immigration from San Francisco increased the most during the pandemic

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

The data refer to the first seven quarters of 2018-2019 and 2020-2021.

The most common places of origin for people from other states who moved to San Francisco during the pandemic were also New York, Texas, and Washington, although those states have taken in far more San Franciscans than they have given up.

States where immigration from San Francisco increased the most during the pandemic, according to raw figures

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

Even fewer people are moving to California

As in San Francisco, more people are leaving California than moving there during the pandemic, a trend that accelerated in the fourth quarter of last year. However, according to Evan White, executive director of the California Policy Lab and co-author of the report, California has had net domestic churn for about a decade.

“There has long been a slow decline in network access,” White told The Chronicle. “What appears to have happened in the pandemic was the slope of the line changed.”

California Net Domestic Migration by Quarter

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

This statewide trend is being driven primarily by a decline in arrivals to California, not emigration. Moves to California decreased by about 35% between the prepandemic period we looked at and the pandemic period, while moving out only increased by about 7% over the same period.

Total number of moves to and from California by quarter

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

The Bay Area has been hardest hit by pandemic removals

San Francisco, San Mateo, and Santa Clara saw the largest increases in net emigration as a percentage of the population during the pandemic. The increase in net statements in San Francisco was by far the largest; 74 more people per 1,000 residents left the district during the pandemic compared to before the pandemic.

California counties with the largest increase in net statements per 1,000 people

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

The data refer to the first seven quarters of 2018-2019 and 2020-2021.

Net migration for each California county in 2020-2021

Net Migration from San Francisco in 2020-2021:

US states

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

note

Californians don’t just go to Texas

Ex-Californians move disproportionately to some states when they decide to leave the Golden State. In terms of net movements, the most popular destination states for ex-Californians during the pandemic were Texas, Arizona, Nevada, and Washington.

Favorite state travel destinations for ex-Californians during the pandemic

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

The data refer to the first seven quarters of 2018-2019 and 2020-2021.

But the states where arrivals from California rose the most were Tennessee, Montana, and Idaho.

States that saw the largest percentage increase in removals from California during the pandemic

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

The data refer to the first seven quarters of 2018-2019 and 2020-2021.

In addition, far fewer people moved from Colorado, New Jersey, and Vermont to California during the pandemic than in 2018-2019.

However, the most common movements do not change

Not much has changed in the most common moves from region to region in the state. Where they did, they mirrored these other patterns in the Californian and would-be California movements. Almost all of the 20 most popular region-to-region movements went from one large county to another, such as Los Angeles to Orange or San Mateo to Santa Clara.

The most popular county-to-county removals in California

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

The data refer to the first seven quarters of 2018-2019 and 2020-2021.

Still, some changes stand out. Of the most popular away moves, the pair that saw the biggest increase have been from Los Angeles to Texas; Net moves from LA to the Lone Star State increased 20% from pre-pandemic to pandemic.

The most popular county to state removals in California

Source: University of California Consumer Credit Panel via California Policy Lab

The data refer to the first seven quarters of 2018-2019 and 2020-2021.

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John Pham is an insurance strategist who also runs a popular personal finance blog, The Money Ninja. When the pandemic broke out, he owned a three-bedroom home in Lawrence, Massachusetts, and realized that he should seek his own financial advice.

“I felt it was a good time to sell high in the suburbs and buy low in Boston,” he said.

Mr Pham, 39, was a bachelor when he bought his house in 2008, but in 2018 he met Maryna Stasenko, 35, a Ukrainian-born fashion blogger, and married her. She was keen to move to a more urban setting, and Mr. Pham, who had been working from home for a year, was in no hurry to return to his more than an hour downtown commute. He was also fed up with renovation projects.

“As a busy professional in the late 1930s, you just have less time to mow the lawn and paint the deck,” he said.

The couple launched their home for $ 280,000 in October 2020. Within a week, they had 16 offers, including a cash buyer offering $ 320,000 with no contingent liabilities. They accepted and moved to a 1,300-square-foot apartment in Boston with views of the skyline and harbor in February.

The city is still silent from Covid-19, but they hope that the restaurants, museums and attractions will come back to life in the summer.

“My job is to see what will happen in the future and make my best guesses,” said Pham. “Are the prices better if you move into town now? Are my predictions correct? I think a lot of people who have moved out of town will think down the street, “OK, Now I have more space and the home office, but I really miss everything a city like Boston has to offer. ‘“

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