In der Water Street in Lower Manhattan gibt es ein in die Jahre gekommenes Bürogebäude, in dem es absolut sinnvoll wäre, Wohnungen zu errichten. Das 31-stöckige Gebäude, einst der Hauptsitz von AIG, verfügt über rundum Fenster und eine Form, die für zusätzliche Eckeinheiten geeignet ist. In einer Stadt mit zu wenig Wohnraum könnte es 800 bis 900 Wohnungen geben. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite wurde bereits ein Büro, das sich nicht allzu sehr von diesem unterscheidet, in Wohnraum umgewandelt, und ein weiteres ist auf dem Weg.
Aber 175 Water Street hat einen Haken: Büros im Finanzviertel bleiben von einigen Bebauungsvorschriften verschont, die eine Umnutzung erschweren – sofern sie vor 1977 gebaut wurden. Und dieses wurde sechs Jahre zu spät, im Jahr 1983, gebaut.
„Es gibt nichts an diesem Gebäude – seine Konstruktion, seine Mechanik, seine Bautechnik –, was einen Umbau verhindern könnte“, sagte Richard Coles, der geschäftsführende Gesellschafter der Vanbarton Group, die beide Umbauten auf der anderen Straßenseite entwickelt hat. Vanbarton besaß auch 175 Water und dachte intensiv darüber nach, es umzuwandeln. Eine Zeit lang sah es so aus, als würde New York den Grenzwert von 1977 ändern, eine einfache, kostenlose Reform, um mehr Konvertierungen voranzutreiben, die von Bürgermeister Eric Adams und Gouverneurin Kathy Hochul unterstützt wurde. Ein bloßer Federstrich würde genügen, sagte Mr. Coles.
Aber diese Idee wurde in diesem Frühjahr von der gesetzgebenden Körperschaft des Bundesstaates verworfen, ebenso wie der Rest der Wohnungsagenda des Gouverneurs. Als Vanbarton zu dem Schluss kam, dass es keine Veränderung geben würde, verkaufte es die Immobilie.
Dieser Stadtblock zeugt heute von einem Problem, das weitaus größer ist als der schwächelnde Bürosektor. Dort hat sich die Stadt nicht weiterentwickelt, obwohl sich um sie herum so viel verändert hat – die Bedürfnisse der Bewohner, die Natur der Wirtschaft, das Aufkommen neuer Bedrohungen wie die Immobilienkrise und der Klimawandel.
Gesunde Städte müssen Neues bauen und Altes sanieren. Sie führen aber auch regelmäßig Tricks der Transmogrifizierung durch und verwandeln vorhandene Bausteine in etwas Neues. Fabriken werden zu Loftwohnungen. Industrieufer werden zu öffentlichen Parks. Lagerhallen werden zu Start-up-Büros und Restaurantszenen.
Die Pandemie zwang amerikanische Städte vorübergehend zu solchen Veränderungen. Sie verwandelten Bürgersteige in Restaurants, Parks in Krankenhäuser, Straßen in Freiflächen. Jetzt müssen sie in einem dauerhaften und größeren Maßstab Büros in Wohnungen, Hotels in bezahlbaren Wohnraum, Parkflächen in Radwege, Straßen in Verkehrswege und Büroparks in echte Viertel umwandeln.
„Wenn uns die letzten Jahre etwas gelehrt haben“, sagte Ingrid Gould Ellen, Professorin für Stadtpolitik und -planung an der NYU, „dann ist es das Bedürfnis nach Flexibilität, das Bedürfnis, offen für Überraschungen in der Art und Weise zu sein, wie wir sie nutzen werden.“ Raum.”
Doch im Laufe der Jahrzehnte hat diese Flexibilität nachgelassen.
Amerikanische Städte haben ein Konvertierungsproblem entwickelt.
Ein Dickicht aus Regeln
Genauer gesagt handelt es sich bei diesem Problem um ein Gewirr miteinander verbundener Probleme.
Die Bebauungsvorschriften sind umfangreicher und strenger geworden. Wir haben gut gemeinte Geschwindigkeitsbegrenzungen in die Entwicklung eingebaut, etwa Umweltprüfungen und öffentliche Versammlungen, und sie wurden oft genutzt, um engstirnige Interessen gegenüber gesellschaftlichen Interessen zu schützen.
Wir verlangen heute von Gebäuden weitaus mehr als noch vor Jahrzehnten, unter anderem, dass sie zugänglich, nachhaltig, hurrikan- und erdbebensicher sind, dass sie fliegende Vögel abschrecken und öffentliche Räume bieten. Jedes neue Ziel ist zwar wertvoll, vergrößert aber die Kluft zwischen vor Jahrzehnten errichteten Gebäuden und den heutigen Vorschriften.
Und wir haben im Laufe der Zeit strengere Vorstellungen über die gebaute Umwelt entwickelt: dass Wohnraum auf unbestimmte Zeit an Wert gewinnen sollte, dass Politiker dafür sorgen sollten, dass dies so ist, dass Immobilieneigentümer ein Vetorecht gegen Änderungen in ihrer Umgebung haben.
Der kumulative Effekt heute, wenn Sie ein Büro in eine Wohnung oder sogar Ihre Veranda in ein geschlossenes Heimbüro verwandeln möchten? Die Bauordnung sagt nein. Oder die Zoneneinteilung. Oder die Nachbarn. Oder ein Satz in einem jahrzehntealten Landesgesetz tut es. Oder die Politiker, die darum gebeten haben, diesen Satz zu ändern, lehnen ihn ab.
„Was für ein Durcheinander haben wir uns selbst geschaffen“, sagte Emily Talen, Professorin für Städtebau an der University of Chicago, die sich mit der Bebauung oder „der Hauptader der Stadtregeln“ beschäftigt hat.
Diese Vorschriften in vielen Städten legen genau fest, wie viele Parkplätze pro 100 Quadratmeter Pfandhaus benötigt werden (anders als der Parkplatzbedarf pro 100 Quadratmeter Möbelhaus). Sie legen die architektonischen Akzente fest, die Bauherren anwenden müssen, die Mindestfläche, die ein Haus einnehmen kann, oder die Größe der einzelnen Einheiten in einem Mehrfamilienhaus.
Heutzutage sind viele Mandate nicht mehr an ihre ursprüngliche Absicht gebunden. (Schlachthöfe von echten Häusern fernhalten? Sicherstellen, dass niemand über holzbefeuerten Ladenfronten lebt, die Feuer fangen könnten?)
„Sie haben völlig aus den Augen verloren, was für eine Stadt Sie mit all diesen Regeln erreichen wollen“, sagte Professor Talen.
Diese Regeln erschweren insbesondere Konvertierungen. In New York benötigt ein Hotel einen 20 Fuß langen Hinterhof. Aber ein Wohngebäude erfordert ein 30-Fuß-Gebäude. Bedeutet das, dass Entwickler die Rückseite von Hotels abschneiden sollten, um Wohnraum zu schaffen? Warum ziehen wir überhaupt so feine Grenzen zwischen Gebäuden, in denen Menschen kurzfristig schlafen, und solchen, in denen Menschen dauerhaft schlafen? In den meisten amerikanischen Städten gab es vor einem Jahrhundert keinen derart starken Unterschied.
Und warum sollten wir einem Bürogebäude ermöglichen, in Wohnraum umzuwandeln, während ein anderes auf der anderen Straßenseite dies nicht kann?
Der Schwellenwert von 1977 in Lower Manhattan (und 1961 in anderen Teilen der Stadt) ist so wichtig, weil die Bebauungsvorschriften in der Gegend besagen, dass Bürogebäude größer sein können als Wohngebäude. Infolgedessen kann nur etwa die Hälfte des AIG-Gebäudes legal in Wohnraum umgewandelt werden.
Wenn das albern klingt: Ältere Gebäude dürfen diese Regel ignorieren; Sie können vollständig in Wohnungen umgewandelt werden, wobei einige gelockerte Licht-, Luft- und Gartenanforderungen hinzukommen. Für sie hat die Stadt etwas mehr Flexibilität gewährt.
Aber das passiert selten.
„Wenn man sich die Bebauungsvorschriften anschaut – im Laufe des letzten Jahrhunderts gab es Bebauungsvorschriften –, ist es ziemlich klar, dass sie nur noch länger und komplexer geworden sind“, sagte Sara Bronin, eine Architektin und Rechtswissenschaftlerin, die dabei geholfen hat, die Bebauungspläne in Hartford, Connecticut, neu zu formulieren . Der ursprüngliche New Yorker Code von 1916 umfasste etwa 14 Seiten. Heute sind es fast 3.500 Seiten.
Städte haben mehr Verbote, mehr Vorschriften, mehr Anhangstabellen angesammelt. Mehr Probleme.
„Ich habe einen Namen für den Aufbau dieses Zeugs“, sagte Phil Wharton, ein in New York ansässiger Entwickler. „Ich nenne es die Flickschusterei.“
Wo Nein die Norm ist
Es gibt einen weiteren Teil dieser Geschichte, in dem es nicht um Gesetze und formelle Regeln geht, sondern um die Politik und Kultur, die neben ihnen entstanden sind.
Beispielsweise sind städtische Verkehrsbeamte in der Regel nicht gesetzlich verpflichtet, öffentliche Versammlungen für jeden Radweg abzuhalten oder sich bei jeder Buslinie an nahegelegene Grundstückseigentümer zu wenden. Städte haben im Großen und Ganzen die Macht, öffentliche Straßen und Räume zum Wohle der Allgemeinheit zu verändern. Aber so etwas passiert trotzdem oft: Die Nachbarn sagen trotzdem Nein, oder ein Lokalpolitiker tut es, oder jemand droht mit einer Klage. Und die Stadt gibt zu (oder vergeudet Jahre damit, es nicht zu tun).
Diese informellen Kräfte sind oft genauso mächtig wie gesetzliche Vorschriften, können aber noch schwieriger zu ändern sein, sagte Noah Kazis, Juraprofessor an der University of Michigan. Der Gesetzgeber kann ein Gesetz umschreiben, das die Dichte von Wohngebäuden begrenzt, aber es ist eine größere Aufgabe, die Vorstellung auszumerzen, dass Hausbesitzer in der Nähe ein Veto gegen die Dichte einlegen können.
Dieser kulturelle Widerstand gegen Veränderungen (und Respekt gegenüber Nachbarn) erwächst teilweise aus der Ära der Stadterneuerung. Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass die Amerikaner zunehmend auf Wohnraum als Mittel zum Vermögensaufbau angewiesen sind. Je mehr Menschen mit steigenden Immobilienwerten rechnen, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie Veränderungen blockieren, weil sie befürchten, dass sie ihnen schaden könnten.
Professor Kazis schlug vor, dass die Amerikaner auch gegenüber Veränderungen konservativer geworden seien, da die Gesellschaft reicher geworden sei.
„Wenn man 70 Jahre, 100 Jahre oder 150 Jahre zurückblickt, war man sich allgemein darüber im Klaren, dass der Wohnungsbestand oder die Nachbarschaftsgestaltung einfach nicht gut genug waren. Die Leute hatten keine Sanitäranlagen“, sagte er. „Wie man das in den Griff bekommt, steht vielleicht zur Debatte, aber ob man es repariert, war nicht klar. Und das stimmt nicht mehr.“
Das Universum der Veränderungen, von denen wir uns alle einig sind, dass sie notwendig sind, ist geschrumpft.
Auch für Einzelpersonen und ganze Städte hat sich Inflexibilität als lukrativ oder zumindest wirtschaftlich sinnvoll erwiesen. Knapper Wohnraum steigert den Immobilienwert und die Steuerkasse.
In Städten wie San Francisco und New York wurde den Menschen klar, dass sie kein neues Wachstum und keine neue Entwicklung brauchten, um zu gedeihen, sagte Eric Kober, ein ehemaliger langjähriger Beamter im New Yorker Department of City Planning und Senior Fellow am Manhattan Institute. Diese fiskalische Realität begünstige die Politik des Nein-Sagens, sagte er.
„Es ist eine Schublade, in die wir geraten sind“, sagte er. „Und wir finden möglicherweise keinen Ausweg, bis etwas wirklich Schlimmes passiert.“
Die Pandemie, die Obdachlosenkrise und hohe Büroleerstände seien in New York bisher nicht das Ding gewesen, sagte er.
Ein Beispiel: Die Pandemie schien gemeinnützigen Entwicklern die seltene Chance zu bieten, geschlossene Hotels in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln. Breaking Ground, ein gemeinnütziger, unterstützender Wohnungsentwickler, glaubte, das perfekte Objekt gefunden zu haben: das leerstehende Paramount Hotel in Midtown Manhattan, in der Nähe der obdachlosen Kunden von Breaking Ground und in einem Viertel, in dem es sich seit Jahren keine Immobilien mehr leisten konnte.
Der Deal scheiterte schließlich am Einspruch der örtlichen Hotelgewerkschaft. Leerstehende Hotels zu Schnäppchenpreisen gibt es nun nicht mehr. Und keiner in Manhattan wurde in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt.
„Da gab es eine Chance – eine zeitlich begrenzte Chance – die wir und wahrscheinlich auch andere leider verpasst haben“, sagte Brenda Rosen, die Präsidentin von Breaking Ground.
Im Paramount eröffnete die Stadt Anfang des Jahres stattdessen eine andere Art von provisorischen Unterkünften: eine Notunterkunft für Migranten.
„Wir sind in einem anderen Moment“
Die Regeln, die den Umbau von Büros in Lower Manhattan ermöglichen, stammen aus einer Zeit mit Anklängen an die heutige Zeit. Mitte der 1990er Jahre wurde das Finanzviertel von einer Immobilienrezession heimgesucht. Die Wall Street verlor Banken durch Fusionen und modernere Büros anderswo. Die Menschen befürchteten eine Flut veralteter, leer stehender Gebäude auf dem einst wertvollsten Grundstück Amerikas.
Die Reaktion der Stadt in diesem Moment führte zur langfristigen Umwandlung des Finanzviertels in einen Ort, an dem heute mehr als 80.000 Menschen leben.
„Innerhalb der Regierung herrschte das Gefühl, dass man an den Mechanismen der wirtschaftlichen Entwicklung und der Sozialpolitik herumbasteln und eine allgemein bessere Situation für die Öffentlichkeit schaffen könnte“, sagte Carol Willis, Architekturhistorikerin und Leiterin des Skyscraper Museum. Und es gebe einen breiteren Glauben, der jetzt verloren zu sein scheine, sagte sie, dass die Menschen darauf vertrauen könnten, dass die Regierung dies tue.
Heute, sagte sie, „befinden wir uns in einem anderen Moment.“
Und doch ist mit der zunehmenden Flexibilität der gebauten Umwelt etwas genau das Gegenteil in unseren Lebensgewohnheiten eingetreten. Viele möchten heute, dass ihr Zuhause ein Büro ist, dass sich ihre Büros wie ein Zuhause anfühlen und Gästezimmer wie ein Hotel funktionieren. Geschäfte in der Nähe sind heute für viele eine Annehmlichkeit und kein Ärgernis mehr.
„Bei unserer Lebensweise geht es nicht darum, diese Dinge voneinander zu trennen – sie sind viel stärker integriert“, sagte Amit Price Patel, Stadtplaner bei der Firma Dialog, der seit langem an Konversionsprojekten arbeitet. „Die Schwierigkeit besteht darin, dass unsere Aktivitäten flexibler sind als die physische Infrastruktur, die wir bewohnen.“
Um dieses Problem zu lösen, müssten wir uns zunächst alle einig sein, dass eine flexiblere Stadt eine bessere sein wird.
